জমি বিক্রির বায়না চুক্তির পর তৃতীয় পক্ষের কাছে দলিল সম্পাদন: চুক্তি প্রবলে সুপ্রিম কোর্টের যুগান্তকারী ডিক্রি
আইনি সারসংক্ষেপ: সুনির্দিষ্ট চুক্তি পরিপালন (Specific Performance) ও পরবর্তী ক্রেতার সুরক্ষা
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন (Specific Relief Act), ১৮৭৭-এর ১২ ধারা অনুযায়ী জমি বিক্রির বায়না চুক্তি সম্পাদনের পর বিক্রেতা যদি অবশিষ্ট পণ গ্রহণ করে সাফ-কবলা দলিল সম্পাদন করতে অস্বীকৃতি জানায়, তবে ক্রেতা আদালতে অবশিষ্ট অর্থ জমা দিয়ে চুক্তি প্রবলের মামলা করতে পারেন। বিক্রেতা যদি মামলা এড়াতে তৃতীয় কোনো ব্যক্তির কাছে জমি রেজিস্ট্রি দলিল করে দেয়, তবে উক্ত পরবর্তী ক্রেতাকে প্রমাণ করতে হবে যে তিনি পূর্ববর্তী বায়না সম্পর্কে সম্পূর্ণ অজ্ঞাত ছিলেন (Bona fide purchaser for value without notice)। অন্যথায় তার পরবর্তী দলিল বাতিলযোগ্য এবং মূল চুক্তি আদালতের মাধ্যমে সম্পাদিত হতে বাধ্য।
১. মামলার প্রাথমিক তথ্য ও বিচারক বেঞ্চ
মহামান্য বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগের দেওয়ানি আপিল জুরিসডিকশনে ১০ পৃষ্ঠার এই গুরুত্বপূর্ণ রায় প্রদান করেন মাননীয় বিচারপতি এস এম কুদ্দুস জামান এবং মাননীয় বিচারপতি তামান্না রহমান খালিদী। যুগ্ম জেলা জজ আদালত কর্তৃক চুক্তি প্রবলের মামলা খারিজের বিরুদ্ধে সংক্ষুব্ধ হয়ে ফার্স্ট আপিল নং ৫০৪/২০০০ দায়ের করেছিলেন আপিলকারী সমীরেন্দ্র গুহ রায়।
২. বিরোধের পটভূমি
বাদী সমীরেন্দ্র গুহ রায় বিবাদী মূল মালিকের সাথে জমি ক্রয়ের লিখিত চুক্তি সম্পাদন করে পণের প্রধান অংশ বায়না বাবদ পরিশোধ করেন। চুক্তির শর্তানুযায়ী নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে বাকি টাকা নিয়ে দলিল সম্পাদনের জন্য তাগিদ দিলেও বিক্রেতা সময়ক্ষেপণ করতে থাকেন। পরবর্তীতে বাদী জানতে পারেন যে বিক্রেতা অধিক মূল্যের লোভে গোপনে প্রতিপক্ষ শাবানা খাতুন গং-এর অনুকূলে সাফ-কবলা দলিল সম্পাদন করে দিয়েছেন। বাদী আদালতে অবশিষ্ট পণ জমা দিয়ে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ১২ ধারায় চুক্তি প্রবলের মামলা দায়ের করেন।
৩. হাইকোর্টের পর্যবেক্ষণ ও সিদ্ধান্ত
ডিভিশন বেঞ্চ রায় দেন যে, নথিপত্রে স্পষ্ট প্রমাণ রয়েছে বাদী চুক্তির শর্ত পালনে সদা প্রস্তুত ও ইচ্ছুক (Ready and willing) ছিলেন। পক্ষান্তরে পরবর্তী ক্রেতা শাবানা খাতুন জমিতে বসবাসকারী ও এলাকার প্রতিবেশী হওয়ায় বাদীর বায়না চুক্তি ও দখল সম্পর্কে অবহিত ছিলেন। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২৭(খ) ধারা অনুযায়ী তিনি সৎবিশ্বাসী ক্রেতা (Bona fide purchaser) হিসেবে কোনো সুরক্ষা পেতে পারেন না। ফলে পরবর্তী রেজিস্ট্রি দলিলটি অবৈধ এবং আদালতের মাধ্যমে বাদীর অনুকূলে মূল চুক্তি রেজিস্ট্রি সম্পন্ন করার ডিক্রি প্রদান করা হলো।
৪. চূড়ান্ত রায় ও নির্দেশ
মহামান্য হাইকোর্ট ডিভিশন ফার্স্ট আপিলটি মঞ্জুর (Allowed) করেন, নিম্ন আদালতের খারিজ আদেশ রদ করেন এবং বিচারিক আদালতের সেরেস্তায় অবশিষ্ট টাকা জমা সাপেক্ষে আদালতের মাধ্যমে বাদীর অনুকূলে কবলা দলিল রেজিস্ট্রির নির্দেশ দেন।
৫. অফিসিয়াল রেফারেন্স ও লিংক
| মামলা নম্বর | First Appeal No. 504 of 2000 |
| বিচারপতি বেঞ্চ | Mr. Justice S M Kuddus Zaman & Ms. Justice Tamanna Rahman Khalidi |
| আইন ও ধারা | Specific Relief Act, 1877 Sections 12, 22, 27(b); CPC Sec 96 |
| অফিশিয়াল কপি | সুপ্রিম কোর্ট ওয়েবসাইট থেকে মূল রায় (PDF) ডাউনলোড করুন |
