রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারা অনুযায়ী কবলা দলিলের রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন হওয়ার তারিখ থেকেই অগ্রক্রয় (Pre-emption) মামলার তামাদির মেয়াদ গণনা শুরু হবে: হাইকোর্ট
⚖️ মামলার সারসংক্ষেপ ও চূড়ান্ত আইনি সিদ্ধান্ত
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগের ঐতিহাসিক সিদ্ধান্ত: ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারা মোতাবেক কৃষি জমিতে সহ-শরিক কর্তৃক অগ্রক্রয় (Pre-emption) মোকদ্দমা দায়েরের তামাদির মেয়াদ কেবল বিক্রয় কবলা দলিল সম্পাদনের (Execution) তারিখ থেকে নয়, বরং ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬০ ধারা অনুসারে সাব-রেজিস্ট্রারের চূড়ান্ত রেজিস্ট্রেশন সমাপ্তির তারিখ থেকেই ৩ বছর বা ক্ষেত্রমত ২ মাসের তামাদি গণনা শুরু হবে। রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া অনিষ্পন্ন থাকা অবস্থায় কোনো স্বত্ব আইনত হস্তান্তরিত হয় না।
মামলার সারসংক্ষেপ থেকে জানা যায়, নাটোর জেলার সদর থানাধীন বনবেলঘড়িয়া মৌজার এসএ ৯২ নম্বর খতিয়ানের অধীন ০.৬৫ একর নাল জমি মূলত চার সহোদর শরিকের এজমালি সম্পত্তি ছিল। উক্ত সম্পত্তির অন্যতম শরিক মো. রইস উদ্দিন তার অংশের ০.১৬ একর জমি অপর সহ-শরিকদের কোনো নোটিশ প্রদান না করেই স্থানীয় এক তৃতীয় ব্যক্তি (অংশীদার বহির্ভূত বহিরাগত ক্রেতা) মো. খলিলুর রহমানের নিকট বিক্রয়ের সিদ্ধান্ত নেন। সেই লক্ষ্যে বিগত ২০১২ সালের ১৫ মে নাটোর সদর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে একটি বিক্রয় কবলা দলিল সম্পাদনের জন্য দাখিল করা হয়।
উক্ত দলিল দাখিলের পর সরকারি রাজস্ব ও স্ট্যাম্প শুল্ক সংক্রান্ত জটিলতার কারণে রেজিস্ট্রেশন কর্মকর্তা দলিলটি তাৎক্ষণিকভাবে রেজিস্ট্রি না করে দীর্ঘ প্রায় দেড় বছর পেন্ডিং রাখেন। অবশেষে প্রয়োজনীয় সম্পূরক ফি জমাদানের পর ২০১৩ সালের ২০ নভেম্বর উক্ত দলিলের পিঠে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬০ ধারা অনুযায়ী চূড়ান্ত সার্টিফিকেট ও ভলিউমে অন্তর্ভুক্তি সম্পন্ন হয়।
এদিকে দলিলের মূল সহ-শরিক মো. আব্দুর রাজ্জাক ও অন্যান্য শরিকগণ উক্ত বিক্রয়ের সংবাদ জানতে পেরে ২০১৪ সালের ১০ জানুয়ারি সহকারী জজ আদালতে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারা মোতাবেক অগ্রক্রয়ের মোকদ্দমা দায়ের করেন। মোকদ্দমায় ক্রেতা বিবাদী হাজির হয়ে লিখিত আপত্তি দাখিল করে দাবি করেন যে, দলিলটি সম্পাদিত হয়েছিল ২০১২ সালের ১৫ মে, সুতরাং মোকদ্দমা দায়েরের সময় মূল সম্পাদনের তারিখ থেকে তামাদির সংবিধিবদ্ধ সময় অতিক্রান্ত হয়ে গেছে। ফলে মামলাটি তামাদিতে বারিত (Barred by Limitation)।
বিজ্ঞ সহকারী জজ আদালত বিবাদীর বক্তব্য গ্রহণ করে অগ্রক্রয়ের আবেদন তামাদিতে খারিজ করে দেন। এর বিরুদ্ধে আপিল দায়ের করা হলে বিজ্ঞ অতিরিক্ত জেলা জজ আদালতও নিম্ন আদালতের আদেশ বহাল রাখেন। সংক্ষুব্ধ হয়ে অগ্রক্রয়কারীগণ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগে সিভিল রিভিশন দায়ের করেন।
👤 আপিলকারী / বাদীর আইনি যুক্তি:
- দলিল সম্পাদনের তারিখ (Date of Execution) এবং রেজিস্ট্রেশন সমাপ্তির তারিখ (Date of Registration) সম্পূর্ণ ভিন্ন আইনি ঘটনা।
- ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইনের ৪৭ ও ৬০ ধারা যৌথভাবে পাঠ করলে সুস্পষ্ট হয় যে রেজিস্ট্রেশনের আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন না হওয়া পর্যন্ত হস্তান্তরের আইনগত বৈধতা পূর্ণতা পায় না।
- রেজিস্ট্রেশন সম্পূর্ণ হওয়ার পূর্বে কোনো শরিকের পক্ষে বিক্রয়ের চূড়ান্ত অস্তিত্ব ও স্বত্ব হস্তান্তর সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া অসম্ভব।
- যেহেতু ২০১৩ সালের ২০ নভেম্বর দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে, সেহেতু ২০১৪ সালের জানুয়ারিতে দায়েরকৃত মোকদ্দমা তামাদির সময়সীমার অনেক পূর্বেই আইনসঙ্গতভাবে দাখিল করা হয়েছে।
👥 রেসপনডেন্ট / বিবাদীর আইনি যুক্তি:
- রেজিস্ট্রেশন আইনের ৪৭ ধারা অনুযায়ী একবার দলিল রেজিস্ট্রি হলে তা দলিল সম্পাদনের দিন থেকেই কার্যকর (Operative from execution) গণ্য হয়।
- দলিল সম্পাদনের দিনই ক্রেতাকে জমির বাস্তব দখল বুঝিয়ে দেওয়া হয়েছিল, সুতরাং বাদিপক্ষ সম্পাদনের দিন থেকেই অবগত ছিল।
- সম্পাদনের তারিখ থেকে হিসাব করলে অগ্রক্রয়ের মামলাটি স্পষ্টতই তামাদির মেয়াদে তামাদিদোষে দুষ্ট এবং খারিজযোগ্য।
- অগ্রক্রয় মামলার ক্ষেত্রে তামাদির মেয়াদ কি কবলা দলিল সম্পাদনের দিন থেকে গণনা হবে, নাকি সাব-রেজিস্ট্রারের চূড়ান্ত রেজিস্ট্রেশন সমাপ্তির দিন থেকে?
- রেজিস্ট্রেশন আইনের ৪৭ ধারার রেট্রোস্পেক্টিভ ইফেক্ট (Retroactive effect) কি অগ্রক্রয় মোকদ্দমায় তৃতীয় পক্ষের তামাদির অধিকার সংকুচিত করতে পারে?
- অধস্তন আদালতসমূহ রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬০ ধারার সার্টিফিকেট অব রেজিস্ট্রেশনের তাৎপর্য উপেক্ষা করে আইনগত মারাত্মক ভুল করেছেন কি না?
“The right of pre-emption arises only upon a complete and valid transfer of the property. A document of sale does not effectuate a legal conveyance until the requirements of Section 60 of the Registration Act are duly complied with. Therefore, limitation for a pre-emption application under Section 96 of the State Acquisition and Tenancy Act must run from the date of registration, not from the date of mere execution.”
হাইকোর্ট বিভাগ উভয় পক্ষের বিজ্ঞ কৌঁসুলির যুক্তি শ্রবণ এবং সংশ্লিষ্ট সংবিধিবদ্ধ আইন গভীরভাবে পর্যালোচনা করেন। মহামান্য আদালত উল্লেখ করেন যে, রেজিস্ট্রেশন আইনের ৪৭ ধারা মূলত ক্রেতা ও বিক্রেতার অভ্যন্তরীণ অধিকার নির্ধারণের ক্ষেত্রে কাজ করে, যাতে দলিল সম্পাদনের পর বিক্রেতা অন্য কারও নিকট পুনরায় জমি হস্তান্তর করতে না পারে। কিন্তু একজন অগ্রক্রয়কারী বা সহ-শরিকের মতো তৃতীয় পক্ষের ক্ষেত্রে, যার কাছে দলিলের অস্তিত্ব গোপনীয় রাখা হয়েছিল, তার বিরুদ্ধে ৪৭ ধারা প্রয়োগ করে অগ্রক্রয়ের অধিকার হরণ করা ন্যাচারালাইজড জাস্টিস এবং আইনের উদ্দেশ্যের পরিপন্থী।
আদালত দ্ব্যর্থহীনভাবে অভিমত প্রকাশ করেন যে, রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারায় যে ‘হস্তান্তর’ (Transfer) শব্দের উল্লেখ রয়েছে, তা বলতে একটি আইনসিদ্ধ, পূর্ণাঙ্গ ও চূড়ান্ত হস্তান্তরকে বোঝায়। রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬০ ধারার সার্টিফিকেট ছাড়া একটি দলিল আইনের চোখে কেবল একটি অসম্পূর্ণ খসড়া কাগজ মাত্র। সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক ভলিউমভুক্তকরণ ও দাপ্তরিক সিলমোহর অঙ্কনের পূর্বে হস্তান্তর প্রক্রিয়া অসম্পূর্ণ থাকে। ফলে যে তারিখে রেজিস্ট্রেশন সমাপ্ত হয়েছে, সেই তারিখই মামলার কারণ (Cause of Action) সৃষ্টির চূড়ান্ত তারিখ হিসেবে গণ্য হবে।
বিজ্ঞ হাইকোর্ট বিভাগ নিম্ন আদালতের উভয় আদেশ রদ ও রহিত (Set Aside) করেন এবং সিভিল রিভিশনটি অ্যাবসলিউট ঘোষণা করেন। আদালত রায় প্রদান করেন যে, অগ্রক্রয় মামলাটি তামাদির মধ্যে দায়ের করা হয়েছে এবং মামলাটি গুণাগুণের ভিত্তিতে দ্রুত নিষ্পত্তির জন্য সহকারী জজ আদালতে রিমান্ডে প্রেরণ করা হলো।
- 51 DLR (AD) 155: রেজিস্ট্রেশন সমাপ্ত না হওয়া পর্যন্ত অগ্রক্রয় মোকদ্দমা দায়ের অপরিণত (Premature), সুতরাং তামাদি রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকেই কার্যকর হবে।
- 39 DLR (AD) 223: রেজিস্ট্রেশন আইনের ৪৭ ধারার কার্যকারিতা অগ্রক্রয়কারীর সংবিধিবদ্ধ অধিকার খর্ব করতে পারে না।
- 18 BLD (HCD) 412: দলিলের পিঠে কর্মকর্তা কর্তৃক প্রদত্ত সিল ও ভলিউম নম্বর চূড়ান্ত প্রমাণের মর্যাদা বহন করে।
- অগ্রক্রয় মামলা করার পূর্বে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের ৬০ ধারার রেজিস্ট্রেশন তারিখ সতর্কতার সাথে প্রত্যয়ন করিয়ে নিন।
- দলিল কেবল কবে সই বা সম্পাদন হয়েছে তা দেখে তামাদি নির্ধারণ করবেন না; রেজিস্ট্রেশনের প্রকৃত এন্ট্রি তারিখ অনুসন্ধান করুন।
- আবেদন দাখিলের সময় সহ-শরিক হিসেবে ওয়ারিশান সনদ ও খতিয়ানের ধারাবাহিক চেইন সঠিকভাবে সংযুক্ত করুন।
- পণমূল্যের সাথে সংবিধিবদ্ধ শতকরা ২৫ ভাগ অতিরিক্ত ক্ষতিপূরণ এবং বার্ষিক ৮ ভাগ সরল সুদ ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে যথাসময়ে জমা দিন।
- বিবাদী তামাদির অজুহাত তুললে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬০ ধারা ও হাইকোর্টের এই নজির রেফারেন্স হিসেবে উপস্থাপন করুন।
