জমির দলিলের নাম বা দাগ নম্বর ভুল হলে সংশোধনের নিয়ম ও খরচ: ভ্রম সংশোধন দলিল করার উপায়
📜 দলিলের ভুল সংশোধন: ভ্রম সংশোধন দলিল বনাম দেওয়ানি মামলা
ভূমি ক্রয়-বিক্রয়ের পর রেজিস্ট্রি দলিলে দাতা বা গ্রহীতার নাম, পিতার নাম, মৌজা, আরএস/সিএস খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর কিংবা জমির পরিমাপে ভুল হওয়া একটি অত্যন্ত মারাত্মক জটিলতা। দলিলের ভুল সংশোধনের দুটি প্রধান আইনি উপায় রয়েছে: (১) সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ‘ভ্রম সংশোধন দলিল’ (Rectification Deed) সম্পাদন: যদি মূল দলিলের বিক্রেতা (দাতা) জীবিত থাকেন এবং তিনি ভুল সংশোধনে স্বেচ্ছায় রাজি হন; এবং (২) দেওয়ানি আদালতে দলিল সংশোধন মোকদ্দমা: যদি বিক্রেতা মৃত্যুবরণ করে থাকেন কিংবা তিনি বিদ্বেষবশত ভুল সংশোধনে স্বাক্ষর দিতে অস্বীকার করেন, তবে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭ এর ৩১ ধারা অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতে মামলা করে আদালত মারফত ডিক্রির মাধ্যমে দলিল সংশোধন করিয়ে নিতে হয়।
১. পদ্ধতি ১: সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ভ্রম সংশোধন দলিল (অদল-বদল দলিল) রেজিস্ট্রি
যদি মূল দলিলের ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয় পক্ষই সম্মত থাকেন, তবে কোনো কোর্ট-কাছারিতে না গিয়ে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে গিয়ে একটি সম্পূরক দলিল সম্পাদন করা যায়। একে আইনের ভাষায় বলা হয় ‘ভ্রম সংশোধন দলিল’ (Deed of Rectification)।
ভ্রম সংশোধন দলিলের শর্তাবলী:
- মূল দলিলের দাতা ও গ্রহীতা উভয়কেই সশরীরে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হয়ে স্বাক্ষর ও টিপসহি দিতে হবে।
- ভ্রম সংশোধন দলিলের মাধ্যমে কেবল লেখার ভুল (Typographical/Clerical Error) সংশোধন করা যাবে; মূল সম্পত্তির পরিমাণ পরিবর্তন বা নতুন কোনো স্বত্ব হস্তান্তর করা যাবে না।
- মূল দলিলের সার্টিফাইড কপি বা মূল দলিল সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট প্রদর্শন করতে হবে।
২. ভ্রম সংশোধন দলিল রেজিস্ট্রির সরকারি ফি ও খরচ (Government Fees)
রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধিমালা অনুযায়ী ভ্রম সংশোধন দলিলের ক্ষেত্রে পূর্ণ রেজিস্ট্রেশন ফি বা কর দিতে হয় না:
- স্ট্যাম্প শুল্ক (Stamp Duty): ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে দলিল প্রিন্ট করতে হয়।
- রেজিস্ট্রেশন ফি (Registration Fee): সরকার নির্ধারিত ফিক্সড ফি মাত্র ১০০ টাকা।
- এন-ফি ও ই-ফি: পৃষ্ঠা প্রতি এন-ফি এবং অন্যান্য সরকারি চার্জ বাবদ ৩০০ থেকে ৪০০ টাকা।
- দলিল লেখক (মুহুরি) ও নকল ফি: ১,৫০০ থেকে ২,৫০০ টাকা।
৩. পদ্ধতি ২: বিক্রেতা মারা গেলে বা অস্বীকার করলে দেওয়ানি আদালতে মামলা (Section 31 SRA)
যদি বিক্রেতা মারা গিয়ে থাকেন এবং তার ওয়ারিশগণ দলিল সংশোধন করে দিতে না চান, তবে সাব-রেজিস্ট্রার এককভাবে দলিল পরিবর্তন করতে পারেন না। এমতাবস্থায় প্রতিকার হলো সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩১ ধারা:
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ধারা ৩১ এর মূল বিধান:
“When, through fraud or a mutual mistake of the parties, a contract or other instrument in writing does not truly express their intention, either party, or his representative in interest, may institute a suit to have the instrument rectified.”
অর্থাৎ প্রতারণা বা উভয় পক্ষের পারস্পারিক ভুলের কারণে যদি দলিলের শব্দচয়ন পক্ষগণের প্রকৃত ইচ্ছার প্রতিফলন না ঘটায়, তবে সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি দেওয়ানি আদালতে দলিল সংশোধনের মোকদ্দমা দায়ের করতে পারেন।
- আদালতের এখতিয়ার: সহকারী জজ বা যুগ্ম জেলা জজ আদালতে আরজি দাখিল করতে হবে।
- তামাদির মেয়াদ: ভুলের কথা প্রথম জানতে পারার তারিখ হতে ৩ বছরের মধ্যে মোকদ্দমা দায়ের করতে হবে (তামাদি আইনের অনুচ্ছেদ ৯৫ ও ৯৬)।
- কোর্ট ফি: দলিল সংশোধনের মোকদ্দমায় নির্ধারিত ফিক্সড কোর্ট ফি প্রদান করতে হয়।
- আদালতের ডিক্রি কার্যকর: আদালত বাদীর পক্ষে ডিক্রি দিলে আদালত সরাসরি সাব-রেজিস্ট্রারকে নির্দেশ পাঠাবেন মূল বালাম বইয়ে সংশোধনী নোট লিপিবদ্ধ করার জন্য।
৪. ভূমি মালিক ও ক্রেতাদের জন্য ৫টি অত্যন্ত জরুরি সতর্কতা
- দলিলে কখনো ফ্লুইড বা কলম দিয়ে কাটাকাটি করবেন না: মূল দলিলের ওপর নিজের হাতে ঘষামাজা করলে দলিলটি জালিয়াতি হিসেবে বাতিল হয়ে যাবে।
- দাগ ভুল থাকলে নামজারি হবে না: দলিলের দাগের সাথে যদি মাঠের দখলের বা খতিয়ানের অমিল থাকে, তবে এসি ল্যান্ড নামজারি খারিজ করে দেবেন। তাই অবিলম্বে ভ্রম সংশোধন করুন।
- চৌহদ্দি ঠিক থাকলে স্বত্ব নিরাপদ: সুপ্রিম কোর্টের নজির অনুযায়ী—”যদি দাগ নম্বর ভুল থাকে কিন্তু দলিলের চারদিকের চৌহদ্দি এবং দখল সঠিক থাকে, তবে গ্রহীতার স্বত্ব নষ্ট হয় না।”
- খতিয়ান বা পর্চার ভুল সংশোধন: ভুলটি যদি দলিলের না হয়ে খতিয়ানের হয়, তবে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৯ বা ১৫০ ধারায় রেকর্ড সংশোধনের মিস কেস দায়ের করুন।
- বিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন: জটিল দাগের ভুলের ক্ষেত্রে আদালতে যাওয়ার পূর্বে কাগজপত্র বিজ্ঞ ভূমি বিশেষজ্ঞ আইনজীবীকে দেখিয়ে আরজি ড্রাফট করান।
