রেজিস্ট্রিকৃত বায়না চুক্তির পর বিক্রেতার অস্বীকৃতি ও আদালত মারফত দলিল সম্পাদন: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১এ ধারা নিয়ে হাইকোর্টের পূর্ণাঙ্গ রায়
⚖️ মামলার সারসংক্ষেপ ও চূড়ান্ত আইনি সিদ্ধান্ত
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগের ঐতিহাসিক সিদ্ধান্ত: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭ (Specific Relief Act) এর ২১এ ধারার বিধানমতে, স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের চুক্তি (Contract for Sale / Bainapatra) অবশ্যই ১৮০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭এ ধারা অনুযায়ী রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে এবং চুক্তি বলবৎ করার জন্য সুনির্দিষ্ট চুক্তি প্রবলের (Specific Performance of Contract) মোকদ্দমা দায়েরকালে ক্রেতাকে চুক্তির অবশিষ্ট সমুদয় পণমূল্য (Balance Consideration Money) আদালতের ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে আবশ্যিকভাবে জমা দিতে হবে। ক্রেতা যদি রেজিস্ট্রি বায়নাপত্রের শর্ত অনুযায়ী নির্দিষ্ট মেয়াদের মধ্যে বাকি টাকা পরিশোধে প্রস্তুত থাকার প্রমাণ দেন এবং বিক্রেতা সাফ-কোবলা দলিল রেজিস্ট্রি করে দিতে টালবাহানা বা অস্বীকৃতি জানায়, তবে দেওয়ানি আদালত সুনির্দিষ্ট চুক্তি প্রবলের ডিক্রি প্রদান করতে আইনত বাধ্য। মূল্যবৃদ্ধি বা অন্য কোনো অজুহাতে বিক্রেতা দায় এড়াতে পারবে না। বিক্রেতা ডিক্রি পাওয়ার পর নির্দিষ্ট মেয়াদে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত না হলে আদালত স্বয়ং আদালতের কর্মকর্তা মারফত ক্রেতার অনুকূলে সাফ-কোবলা দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করিয়ে দেবেন।
ঢাকার সাভার উপজেলার হেমায়েতপুর মৌজায় অবস্থিত ৫ কাঠা বাণিজ্যিক গুরুত্বপূর্ণ জমি বিক্রির জন্য আপিলকারী দেলোয়ার হোসেন এবং বিবাদী হাজী শামসুল হকের মধ্যে সর্বমোট ৫০ লাখ টাকার একটি রেজিস্ট্রিকৃত বায়না চুক্তি সম্পাদিত হয়। বায়না চুক্তি সম্পাদনকালে ক্রেতা দেলোয়ার হোসেন নগদ ও ব্যাংকিং পে-অর্ডারের মাধ্যমে ৩০ লাখ টাকা বিক্রেতাকে পরিশোধ করেন এবং তা বায়না দলিলের রসিদ কলামে সুস্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ করা হয়। চুক্তির শর্ত অনুযায়ী মেয়াদ নির্ধারিত ছিল ৬ মাস, যার মধ্যে অবশিষ্ট ২০ লাখ টাকা পরিশোধ সাপেক্ষে বিক্রেতা সাফ-কোবলা দলিল রেজিস্ট্রি করে ক্রেতাকে নিষ্কণ্টক দখল হস্তান্তর করবেন।
চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার এক মাস পূর্বে ক্রেতা দেলোয়ার হোসেন সোনালী ব্যাংক থেকে ২০ লাখ টাকার পে-অর্ডার প্রস্তুত করে বিক্রেতা হাজী শামসুল হককে রেজিস্ট্রি ডাকে আইনি নোটিশ প্রেরণ করেন এবং নির্দিষ্ট তারিখে সাভার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত থাকার অনুরোধ জানান। কিন্তু উক্ত এলাকায় নতুন সংযোগ সড়ক অনুমোদিত হওয়ায় জমির বাজারদর রাতারাতি দ্বিগুণ হয়ে যায়। এই লোভের বশবর্তী হয়ে বিক্রেতা নোটিশ গ্রহণ করা সত্ত্বেও নির্ধারিত তারিখে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হননি। উল্টো তিনি অন্য এক তৃতীয় পক্ষের নিকট জমিটি ৭০ লাখ টাকায় বিক্রির জন্য গোপন আলোচনা শুরু করেন।
ক্রেতা দেলোয়ার হোসেন সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট থেকে অনুপস্থিতির প্রত্যয়নপত্র গ্রহণ করে বিলম্ব না করে ঢাকার যুগ্ম জেলা জজ আদালতে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১এ ধারার বিধান কঠোরভাবে অনুসরণ করে চুক্তির অবশিষ্ট ২০ লাখ টাকা বিজ্ঞ আদালতের ট্রেজারি চালানের মাধ্যমে সরকারি কোষাগারে জমা প্রদানপূর্বক সুনির্দিষ্ট চুক্তি প্রবলের মোকদ্দমা দায়ের করেন।
👤 ক্রেতা দেলোয়ার হোসেনের আইনি যুক্তি
- বায়না চুক্তিটি রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭এ ধারা মোতাবেক যথাযথভাবে রেজিস্ট্রিকৃত একটি বৈধ দলিল।
- ক্রেতা চুক্তির প্রথম দিন থেকেই বাকি টাকা পরিশোধে প্রস্তুত ও ইচ্ছুক (Always Ready and Willing) ছিলেন।
- সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১এ ধারার কঠোর শর্ত মেনে অবশিষ্ট ২০ লাখ টাকা আদালতে জমা দেওয়া হয়েছে।
- আইনসঙ্গত বায়না চুক্তি সম্পাদনের পর বিক্রেতা কখনোই একতরফাভাবে জমি অন্য কোথাও হস্তান্তরের অধিকার রাখেন না।
👥 বিক্রেতা হাজী শামসুল হকের যুক্তি
- চুক্তিতে ‘Time is the essence of the contract’ শর্ত ছিল, কিন্তু ক্রেতা নির্ধারিত সময়ে টাকা দেননি।
- তিনি নোটিশের জবাব দিয়ে চুক্তি বাতিল করেছিলেন এবং বায়নার টাকা বাজেয়াপ্তের ঘোষণা দিয়েছিলেন।
- জমির বর্তমান বাজারমূল্য বিবেচনায় চুক্তি প্রবলের ডিক্রি দেওয়া বিক্রেতার ওপর অবিচার হবে।
যুগ্ম জেলা জজ আদালত শুনানিকালে একটি অনাকাঙ্ক্ষিত রায় প্রদান করেন। তিনি বিক্রেতার এই যুক্তি গ্রহণ করেন যে যেহেতু জমির দাম বহুগুণ বেড়ে গেছে এবং বিক্রেতা মৌখিকভাবে চুক্তির মেয়াদ বৃদ্ধির বিষয়ে সম্মত হননি, সেহেতু চুক্তিটি সরাসরি কার্যকরের বদলে বাদীর জমাকৃত ৩০ লাখ টাকা ফেরত প্রদানের একটি মানি ডিক্রি দেওয়া সমীচীন। এই রায়ের বিরুদ্ধে ক্রেতা ক্ষুব্ধ হয়ে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে প্রথম আপিল (First Appeal) দায়ের করেন।
মহামান্য বিচারপতি এস এম কুদ্দুস জামান ও বিচারপতি তামান্না রহমান খালিদী সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের প্রখ্যাত নজির 69 DLR (AD) 239 এবং 22 BLC (AD) 140 বিশদ পর্যালোচনা করে রায় দেন:
হাইকোর্ট উল্লেখ করেন যে, চুক্তি প্রবল না করে টাকা ফেরতের আদেশ দিলে অসাধু বিক্রেতাদের চুক্তিভঙ্গের প্রবণতা বৃদ্ধি পাবে এবং রেজিস্ট্রি বায়না দলিলের সংবিধিবদ্ধ মর্যাদা বিনষ্ট হবে।
চূড়ান্ত আদেশ: মহামান্য হাইকোর্ট প্রথম আপিল মোকদ্দমাটি সরাসরি মঞ্জুর করেন। নিম্ন আদালতের টাকা ফেরতের আদেশ বাতিল করে বাদীর অনুকূলে নালিশি ৫ কাঠা জমির সুনির্দিষ্ট চুক্তি প্রবলের চূড়ান্ত ডিক্রি প্রদান করা হলো। বিবাদী হাজী শামসুল হককে নির্দেশ দেওয়া হলো তিনি রায় প্রকাশের ৬০ দিনের মধ্যে সাভার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হয়ে অবশিষ্ট ২০ লাখ টাকা ট্রেজারি থেকে উত্তোলন করে বাদীর অনুকূলে কোবলা দলিল রেজিস্ট্রি করে দেবেন। বিবাদী এই মেয়াদে ব্যর্থ হলে যুগ্ম জেলা জজ আদালতের ক্ষমতাপ্রাপ্ত সেরেস্তাদার আদালতের সিলমোহরে দলিল রেজিস্ট্রি সম্পন্ন করবেন এবং বাদীর অনুকূলে খাস দখল প্রদান করবেন।
- রেজিস্ট্রি বায়নার আইনি বাধ্যবাধকতা: ২০০৫ সালের পর থেকে অনিবন্ধিত বায়না দিয়ে আদালতে কোনো চুক্তি প্রবল বা দখল সুরক্ষার মামলা চলে না।
- বাকি টাকা জমাদান অলঙ্ঘনীয় পূর্বশর্ত: আরজি দাখিলের সময়ই আদালতের কোষাগারে অবশিষ্ট টাকা জমা না দিলে মামলা গোড়াতেই খারিজ হবে।
- মূল্যবৃদ্ধি চুক্তি বাতিলের কারণ নয়: চুক্তির পর বাজারদর বাড়লেও বিক্রেতা নির্ধারিত মূল্যে দলিল করে দিতে বাধ্য।
- আদালত মারফত রেজিস্ট্রি: বিক্রেতা অবাধ্য হলে দেওয়ানি আদালত স্বয়ং দলিলদাতা হিসেবে স্বাক্ষর করে রেজিস্ট্রি সম্পাদন করবেন।
- বায়না চুক্তি অবশ্যই রেজিস্ট্রি করুন: ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে নোটারি বায়না করবেন না, বাধ্যতামূলক সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে রেজিস্ট্রি করুন।
- লেনদেনের অর্থ পে-অর্ডারে প্রদান: বায়নার অগ্রিম টাকা নগদ না দিয়ে ব্যাংকিং পে-অর্ডার বা অ্যাকাউন্টে ট্রান্সফার করুন এবং দলিলে বিবরণ উল্লেখ রাখুন।
- মেয়াদ শেষের পূর্বে লিগ্যাল নোটিশ: চুক্তির নির্ধারিত মেয়াদ শেষের অন্তত ১৫ দিন পূর্বে আইনজীবীর মাধ্যমে রেজিস্ট্রি ডাকে নোটিশ পাঠিয়ে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে হাজিরার দিন ধার্য করুন।
- সাব-রেজিস্ট্রারের উপস্থিতি প্রত্যয়ন: নির্ধারিত দিনে পে-অর্ডার সহ সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হয়ে বিক্রেতার অনুপস্থিতি সংক্রান্ত হাজিরা এন্ট্রি সার্টিফাইড করিয়ে নিন।
- আইনজীবীদের জন্য পরামর্শ: মোকদ্দমা দায়েরকালে বাকি টাকার পে-অর্ডারসহ চালান প্রস্তুত করে একই দিনে আদালতে দাখিল নিশ্চিত করুন।
