অনলাইনে ই-নামজারি (মিউটেশন) করার নিয়ম ও সরকারি ফি ২০২৬ (ধাপে ধাপে গাইড)

জমি ক্রয়ের পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল সম্পাদন মালিকানা হস্তান্তরের প্রথম ধাপ মাত্র। দলিল হওয়ার পর সরকারি রাজস্ব রেকর্ডে পূর্বের মালিকের নাম কর্তন করে নতুন মালিকের নামে খতিয়ান (জমাভাগ ও জমা-একত্রীকরণ) তৈরি করা না হলে মালিকানা পূর্ণাঙ্গ হয় না। দালালের দৌরাত্ম্য বন্ধ করতে ভূমি মন্ত্রণালয় এখন সম্পূর্ণ ডিজিটাল পোর্টালে সেবা দিচ্ছে, তাই ঝামেলা ছাড়াই ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ জেনে ঘরে বসে আবেদন করা সম্ভব।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারা অনুযায়ী সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড এই নামজারি অনুমোদন করেন। নামজারি ব্যতীত আপনি পরবর্তীতে জমি বিক্রি, ব্যাংকের কাছে বন্ধক বা নিজের নামে অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করতে পারবেন না।

ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬: নির্ধারিত সরকারি ১,১৭০ টাকা ফির পূর্ণাঙ্গ তালিকা

সরকারের পরিপত্র অনুযায়ী একটি সাধারণ ই-নামজারি (মিউটেশন) অনুমোদিত হয়ে QR কোডযুক্ত খতিয়ান হাতে পাওয়া পর্যন্ত সর্বমোট ১,১৭০ টাকা সরকারি ফি নির্ধারিত রয়েছে। অনলাইনে বিকাশ, নগদ, রকেট, উপায় বা ইন্টারনেট ব্যাংকিংয়ের মাধ্যমে দুটি ধাপে এই অর্থ পরিশোধ করতে হয়:

আবেদনের আগে যে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র স্ক্যান করে প্রস্তুত রাখবেন

ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ অনুযায়ী নির্ভুলভাবে আবেদন করতে নিচের কাগজগুলোর স্পষ্ট পিডিএফ বা জেপিজি স্ক্যান কপি (সাধারণত ১.২ মেগাবাইটের মধ্যে) তৈরি রাখুন:

• ক্রয় দলিল বা মালিকানার প্রমাণ: মূল সাফ কবলা বা হেবা দলিলের স্ক্যান কপি এবং প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে ধারাবাহিক ভায়া দলিল।
• পূর্ববর্তী খতিয়ান: জমির সর্বশেষ জরিপ খতিয়ান (আরএস/বিএস/সিটি জরিপ) এবং বিক্রেতার নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর (যদি বিক্রেতা কিনে মালিক হয়ে থাকেন)।
• ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ: হালনাগাদ খাজনা পরিশোধের অনলাইন দাখিলা।
• ওয়ারিশান সনদ ও বণ্টননামা (উত্তরাধিকার সূত্রে হলে): মৃত ব্যক্তির সম্পত্তিতে স্থানীয় কর্তৃপক্ষের মূল ওয়ারিশান সনদ এবং শরিকরা আলাদা খতিয়ান চাইলে রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টননামা দলিল।
• আবেদনকারীর পরিচিতি: জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) ও এক কপি পাসপোর্ট সাইজের ছবি।

অনলাইনে ই-নামজারি আবেদনের ধাপে ধাপে পদ্ধতি (Step-by-Step)

মোবাইল বা কম্পিউটার ব্যবহার করে নিচের ৭টি ধাপ অনুসরণ করে নিজেই আবেদন করতে পারেন:

1. ধাপ ১ (পোর্টাল লগইন): ভূমি মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল পোর্টাল land.gov.bd অথবা সরাসরি mutation.land.gov.bd-এ প্রবেশ করে নাগরিক অ্যাকাউন্টে লগইন করুন।
2. ধাপ ২ (মালিকানা সূত্র ও তফসিল নির্বাচন): ‘নামজারি আবেদন’ অপশনে গিয়ে জমি প্রাপ্তির ধরন (ক্রয়, হেবা, ওয়ারিশ, ডিক্রি বা নিলাম) সিলেক্ট করুন এবং বিভাগ, জেলা, উপজেলা, মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ ও খতিয়ান নম্বর নির্ভুলভাবে লিখুন।
3. ধাপ ৩ (গ্রহীতা ও দাতার তথ্য): ক্রেতা বা আবেদনকারীর এনআইডি ও জন্মতারিখ যাচাই করে সক্রিয় মোবাইল নম্বর দিন; পাশাপাশি দাতার বা রেকর্ডীয় মালিকের নাম ও খতিয়ানের অংশ সঠিকভাবে বসিয়ে দিন।
4. ধাপ ৪ (নথি আপলোড ও ৭০ টাকা ফি জমা): স্ক্যান করা কাগজপত্র আপলোড করে প্রিভিউ দেখুন এবং ৭০ টাকা অনলাইন পেমেন্ট সম্পন্ন করে কেস নম্বর ও ট্র্যাকিং রসিদ ডাউনলোড করুন।
5. ধাপ ৫ (ইউনিয়ন ভূমি অফিসের তদন্ত প্রতিবেদন): আবেদনটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার (তহশিলদার) কাছে যাবে; তিনি মাঠপর্যায়ে দখল ও রেকর্ড যাচাই করে প্রতিবেদন জমা দেবেন।
6. ধাপ ৬ (এসি ল্যান্ড শুনানি): আপনার মোবাইলে এসএমএসের মাধ্যমে শুনানির তারিখ জানানো হবে; নির্ধারিত তারিখে মূল দলিল ও কাগজপত্রসহ সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কার্যালয়ে হাজির হোন।
7. ধাপ ৭ (১,১০০ টাকা পরিশোধ ও খতিয়ান ডাউনলোড): এসি ল্যান্ড নামজারি মঞ্জুর করার পর মোবাইলে পেমেন্ট মেসেজ আসবে। অনলাইনে ১,১০০ টাকা পরিশোধ করার কয়েক ঘণ্টার মধ্যেই QR কোডযুক্ত ডিজিটাল ডিসিআর এবং চূড়ান্ত খতিয়ান ডাউনলোড করতে পারবেন।

বাস্তব উদাহরণ: ক্রয়সূত্রে ও ওয়ারিশসূত্রে নামজারি নিষ্পত্তির সময়সীমা

ধরুন, সাদমান সাহেব ১ জানুয়ারি ২০২৬ তারিখে গাজীপুরের একটি মৌজায় ৫ শতাংশ জমি ক্রয় করে দলিল রেজিস্ট্রি করলেন। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে স্বয়ংক্রিয় এলটি (LT) নোটিশ যাওয়ার পাশাপাশি তিনি ১০ জানুয়ারি নিজে অনলাইনে আবেদন করলেন এবং ৭০ টাকা পরিশোধ করলেন। ইউনিয়ন ভূমি অফিস ১৫ কার্যদিবসের মধ্যে রেকর্ডীয় খতিয়ান ও দখল যাচাই করে পজিটিভ প্রতিবেদন দেওয়ায় ২৫ কার্যদিবসের মাথায় এসি ল্যান্ড শুনানি শেষে নামজারি অনুমোদন করেন। অর্থাৎ সরকারি সিটিজেন চার্টারের নির্ধারিত ২৮ কার্যদিবসের মধ্যেই সাদমান সাহেব ১,১০০ টাকা জমা দিয়ে নতুন খতিয়ান হাতে পান।

অন্যদিকে, ওয়ারিশি সম্পত্তিতে সব ভাই-বোনের মধ্যে আপস বণ্টন না থাকলে জটিলতা তৈরি হতে পারে। এ বিষয়ে ভূমি মন্ত্রণালয়ের সর্বশেষ যৌথ খতিয়ানের বণ্টননামামূলে নামজারি পরিপত্র ২০২৬ এবং উত্তরাধিকারসূত্রে জমি নামজারির সরকারি নির্দেশিকা পড়ে নিলে অনাকাঙ্ক্ষিত আপত্তি এড়ানো সম্ভব।

নামজারি আবেদন নামঞ্জুর বা খতিয়ান বাতিল হলে আইনি প্রতিকার

যদি কোনো যৌক্তিক কারণ ছাড়া এসি ল্যান্ড আপনার আবেদন নামঞ্জুর (Reject) করেন, তবে হতাশ না হয়ে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৭ ধারা অনুযায়ী আদেশের তারিখ থেকে ৩০ দিনের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) বা ADC (Revenue)-এর কাছে আপিল করতে পারবেন। এছাড়া কারো পুরোনো বৈধ খতিয়ান যদি আত্মপক্ষ সমর্থনের সুযোগ না দিয়ে একতরফাভাবে বাতিল করা হয়, তবে নোটিশ ছাড়া নামজারি বাতিল অবৈধ মর্মে হাইকোর্টের রায় অনুযায়ী উচ্চ আদালতে রিট বা রিভিশনের সুযোগ রয়েছে।

আর কারো বৈধ নামজারি খতিয়ান যদি ভূমি অফিসের রেজিস্টার বা সার্ভার থেকে হারিয়ে যায়, তবে হারানো বা মিসিং নামজারি খতিয়ান পুনঃসৃজন পরিপত্র ২০২৬ অনুসরণ করে নির্দিষ্ট প্রক্রিয়ায় সেটি পুনরুদ্ধার করা সম্ভব।

ই-নামজারি আবেদনের স্ট্যাটাস ট্র্যাকিং ও আবেদন বাতিলের সাধারণ কারণ

অনলাইনে ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ অনুযায়ী আবেদন দাখিল করার পর আপনার ফাইলটি বর্তমানে কোন কর্মকর্তার (ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা, কানুনগো নাকি এসি ল্যান্ড) টেবিলে রয়েছে তা mutation.land.gov.bd ওয়েবসাইটের ‘আবেদনের সর্বশেষ অবস্থা’ মেনুতে গিয়ে আবেদন নম্বর ও মোবাইল নম্বর দিয়ে তাৎক্ষণিকভাবে দেখা যায়।

বাস্তব অভিজ্ঞতায় যে ৪টি কারণে সবচেয়ে বেশি ই-নামজারি আবেদন নামঞ্জুর বা স্থগিত হয়, সেগুলো আগেই যাচাই করে নেওয়া উচিত:

• দলিলের চেয়ে বেশি জমি আবেদন করা: বিক্রেতার নামে খতিয়ানে যতটুকু অবশিষ্ট অংশ আছে তার চেয়ে বেশি পরিমাণ জমির জন্য নামজারি আবেদন করলে তহশিল অফিস প্রতিবেদন আটকে দেয়।
• চেইন অব টাইটেল বা ভায়া দলিলের ঘাটতি: রেকর্ডীয় মালিক (আরএস/বিএস) থেকে বিক্রেতা পর্যন্ত মধ্যবর্তী হস্তান্তরের ধারাবাহিক দলিলের কপি আপলোড না করলে আবেদন বাতিল হতে পারে।
• জমিতে দেওয়ানি আদালতের নিষেধাজ্ঞা বা খাস খতিয়ান: জমিটি সরকারি ১ নং খাস খতিয়ানভুক্ত, অর্পিত সম্পত্তি বা আদালতের নিষেধাজ্ঞাধীন (Injunction) হলে এসি ল্যান্ড আবেদন স্থগিত রাখেন।
• অস্পষ্ট স্ক্যান কপি ও শুনানিতে অনুপস্থিতি: মোবাইল দিয়ে তোলা ঝাপসা ছবি আপলোড করলে বা এসএমএস পাওয়ার পরও শুনানির নির্ধারিত তারিখে মূল দলিল নিয়ে হাজির না হলে আবেদন নামঞ্জুর হয়ে যায়।

তাই সঠিক কাগজপত্র নিয়ে ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ অনুসরণ করে নিজেই আবেদন করলে কোনো বাড়তি খরচ ছাড়াই নির্ধারিত সময়ে বৈধ খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করা সম্ভব।

ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ নিয়ে সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন (FAQ)

১. দলিল করার কত দিনের মধ্যে নামজারি আবেদন করা উচিত?

দলিল রেজিস্ট্রির পরপরই যত দ্রুত সম্ভব ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ অনুযায়ী আবেদন করা উচিত। দেরি করলে আগের মালিকের নামে ভুলবশত খাজনা বাকি পড়তে পারে বা প্রতারক চক্র একই জমি অন্যত্র বিক্রি করে জটিলতা সৃষ্টি করতে পারে।

২. ই-নামজারি করার নিয়ম ২০২৬ অনুযায়ী আবেদনে ভুল হলে কি টাকা ফেরত বা সংশোধন করা যায়?

৭০ টাকা পেমেন্ট করার পর আবেদন এসি ল্যান্ড বা ভূমি অফিসের টেবিলে চলে গেলে আবেদনকারী নিজে এডিট করতে পারেন না। সেক্ষেত্রে শুনানির সময় মূল কাগজপত্র দেখিয়ে এসি ল্যান্ডের নিকট লিখিতভাবে দাগ বা খতিয়ানের করণিক ভুল সংশোধনের অনুরোধ করতে হয়।

৩. প্রতারক বা সহ-শরিকের আপত্তি থাকলে নামজারির কী হয়?

শুনানির সময় কেউ আপত্তি (Objection) দিলে এসি ল্যান্ড উভয় পক্ষের মূল দলিল ও দখল যাচাই করেন। মালিকানা নিয়ে জটিল দেওয়ানি প্রশ্ন থাকলে এসি ল্যান্ড দেওয়ানি আদালতের মাধ্যমে স্বত্ব নিষ্পত্তির পরামর্শ দিয়ে আবেদন স্থগিত বা নামঞ্জুর করতে পারেন।

৪. নামজারি সম্পন্ন হওয়ার পর আলাদাভাবে কি খাজনা চালু করতে হয়?

হ্যাঁ। নামজারি অনুমোদনের পর আপনার নতুন খতিয়ানটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে অথবা ldtax.gov.bd পোর্টালে সংযুক্ত করার মাধ্যমে প্রতি বাংলা বছরে নিজের নামে অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধ করতে পারবেন।

৫. দখল না থাকলে কি কেবল দলিল দেখিয়ে ই-নামজারি পাওয়া সম্ভব?

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুযায়ী নামজারির ক্ষেত্রে কাগজপত্রের বৈধতার পাশাপাশি আবেদনকারীর বাস্তব দখল যাচাই করা হয়। দীর্ঘদিন বেদখল থাকলে ইউনিয়ন ভূমি অফিস দখল সংক্রান্ত বিরূপ প্রতিবেদন দিতে পারে।

৬. একই দলিলে একাধিক ক্রেতা থাকলে কি প্রত্যেকের নামে আলাদা নামজারি করা যায়?

যদি একই দলিলে দুই বা ততোধিক ক্রেতা নির্দিষ্ট অংশ কিনে থাকেন, তবে তারা যৌথ নামে একটি নামজারি করতে পারেন; অথবা প্রত্যেকে নিজ নিজ অংশের জন্য পৃথকভাবে নামজারি আবেদন করারও সুযোগ পান, যদি দলিলে সবার অংশ সুস্পষ্টভাবে বণ্টিত থাকে।