২০২৬ সালে জমি রেজিস্ট্রেশন খরচ কত? (দলিল ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও ট্যাক্স হিসাব)
বাংলাদেশে যেকোনো জমি, প্লট বা ফ্ল্যাট কেনার পর মালিকানা পাকাপোক্ত করার জন্য সাফ কবলা দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক। কিন্তু জমি কেনার সময় অনেকেই জানেন না যে সরকারিভাবে কত টাকা ফি দিতে হয়। সঠিক তথ্যের অভাবে অনেক ক্রেতা দালাল বা মধ্যস্বত্বভোগীদের অতিরিক্ত টাকা দিয়ে প্রতারিত হন।
এই আর্টিকেলে ২০২৬ সালের সর্বশেষ সরকারি গেজেট, রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮, স্ট্যাম্প আইন ১৮৯৯ এবং আয়কর আইন ২০২৩ অনুসারে জমি রেজিস্ট্রেশন খরচের পুঙ্খানুপুঙ্খ হিসাব সহজভাবে তুলে ধরা হলো।
জমি রেজিস্ট্রেশনে মোট কত শতাংশ (Percentage) খরচ হয়?
বাংলাদেশে সাফ কবলা (বিক্রয়) দলিল রেজিস্ট্রেশন খরচ মূলত জমির অবস্থান বা এলাকার ওপর নির্ভর করে। সিটি কর্পোরেশন, পৌরসভা এবং ইউনিয়ন পরিষদ এলাকায় খরচের হারে কিছুটা পার্থক্য রয়েছে।
| খাত / ফি-এর বিবরণ | সিটি কর্পোরেশন ও ক্যান্টনমেন্ট | পৌরসভা এলাকা | ইউনিয়ন পরিষদ (গ্রামাঞ্চল) |
|---|---|---|---|
| রেজিস্ট্রেশন ফি | দলিল মূল্যের ১% | দলিল মূল্যের ১% | দলিল মূল্যের ১% |
| স্ট্যাম্প শুল্ক (Stamp Duty) | দলিল মূল্যের ১.৫% | দলিল মূল্যের ১.৫% | দলিল মূল্যের ১.৫% |
| স্থানীয় সরকার কর | দলিল মূল্যের ২% | দলিল মূল্যের ২% | দলিল মূল্যের ৩% |
| উৎসে আয়কর (AIT / ধারা ১২৫ ও ১২৬) | এলাকাভেদে ৪% – ৮% | এলাকাভেদে ৩% – ৫% | এলাকাভেদে ১% – ৩% |
| মোট আনুমানিক সরকারি খরচ | প্রায় ৮.৫% – ১২.৫% | প্রায় ৭.৫% – ৯.৫% | প্রায় ৬.৫% – ৮.৫% |
অন্যান্য নির্দিষ্ট সরকারি ফিসমূহ (Fixed Fees)
শতকরা খরচের বাইরে প্রতিটি দলিলের জন্য কিছু নির্দিষ্ট ফি পে-অর্ডারের মাধ্যমে চালানে বা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দিতে হয়:
- হলফনামা স্ট্যাম্প ফি: ৩০০ টাকার নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্প।
- ই-ফি (E-Fee): ১০০ টাকা।
- এন-ফি (N-Fee / নকল নবিশের পারিশ্রমিক): দলিলের প্রতি ৩০০ শব্দ বা তার অংশের জন্য ২৪ টাকা হারে (সাধারণত গড়ে ২৪০ থেকে ৩৬০ টাকা)।
- কোর্ট ফি: ১০ টাকা (দলিলের আবেদনের সাথে যুক্ত থাকে)।
- পৌর কর বা ভ্যাট (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে): ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠানের জমির ক্ষেত্রে সরকারের নির্ধারিত ভ্যাট প্রযোজ্য হয়।
বাস্তব উদাহরণ: ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রেশনে মোট কত খরচ হবে?
ধরুন, আপনি কোনো ইউনিয়ন পরিষদ বা গ্রামীণ এলাকায় ১০,০০,০০০ (দশ লাখ) টাকা মূল্যের একটি জমি রেজিস্ট্রি করবেন:
- রেজিস্ট্রেশন ফি (১%): ১০,০০০ টাকা
- স্ট্যাম্প শুল্ক (১.৫%): ১৫,০০০ টাকা
- স্থানীয় সরকার কর (৩%): ৩০,০০০ টাকা
- উৎসে আয়কর (ধরি ২%): ২০,০০০ টাকা
- হলফনামা ও অন্যান্য ফিক্সড ফি: প্রায় ১,০০০ টাকা
- মোট সরকারি খরচ: প্রায় ৭৬,০০০ টাকা।
জমি রেজিস্ট্রির সময় যেসব কাগজপত্র সাথে রাখতে হবে
- বিক্রেতার নামে সর্বশেষ নামজারি (ই-নামজারি) খতিয়ান ও ডিসিআর।
- হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের দাখিলা বা রসিদ।
- মূল ভায়া দলিল (পূর্বের মালিকানার ধারাবাহিক দলিলসমূহ)।
- ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয়ের জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) এবং পাসপোর্ট সাইজ ছবি।
- ওয়ারিশি সম্পত্তির ক্ষেত্রে স্থানীয় ওয়ার্ড কাউন্সিলর বা ইউপি চেয়ারম্যানের মূল ওয়ারিশান সনদ।
সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন (FAQ)
১. মৌজা রেট কি জমি রেজিস্ট্রেশনে বাধ্যতামূলক?
হ্যাঁ। সরকার নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজারমূল্যকে ‘মৌজা রেট’ বলে। আপনার ক্রয়মূল্য যাই হোক না কেন, দলিলের মূল্য মৌজা রেটের চেয়ে কম দেখানো যাবে না। মৌজা রেট অনুযায়ী ফি পরিশোধ করতে হবে।
২. হেবা দলিলের খরচ কি সাফ কবলা দলিলের মতোই?
না। রক্তের সম্পর্কের (যেমন: পিতা-মাতা, সন্তান, ভাই-বোন, স্বামী-স্ত্রী) মধ্যে হেবা বা দানপত্র দলিলের খরচ অনেক কম। হেবা দলিলে রেজিস্ট্রেশন ফি মাত্র ১০০ টাকা এবং স্ট্যাম্প শুল্ক ২০০ টাকার মতো নির্দিষ্ট ফিতে সম্পন্ন হয়।
