অনিবন্ধিত বায়না চুক্তির অজুহাতে জমিতে থাকা ব্যক্তির উচ্ছেদ ও খাস দখল পুনরুদ্ধার: বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের যুগান্তকারী রায়

বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগ এক যুগান্তকারী রায়ে পর্যবেক্ষণ করেছেন যে, রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮-এর ১৭এ ধারা (২০০৪ সালের সংশোধনী আইন যা ২০০৫ সালের ১ জুলাই থেকে কার্যকর) অনুযায়ী স্থাবর সম্পত্তির বায়না চুক্তি অবশ্যই লিখিত ও নিবন্ধিত (Registered) হতে হবে। কোনো ব্যক্তি যদি অনিবন্ধিত বা মৌখিক বায়না চুক্তির অজুহাতে জমিতে ভোগদখল বজায় রেখে সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২-এর ৫৩এ ধারা (Doctrine of Part Performance বা আংশিক চুক্তি বাস্তবায়ন)-এর অধীনে উচ্ছেদের বিরুদ্ধে সুরক্ষার দাবি করেন, তবে আদালত তা সরাসরি প্রত্যাখ্যান করবেন। একই সাথে, জমির মূল মালিকের কাছ থেকে আত্মীয়তা বা অনুকম্পার খাতিরে অনুমতি সাপেক্ষে দখলে থাকা (Permissive Possession / Licensee) ব্যক্তির অনুমতি প্রত্যাহার (Revocation of License under Section 52, Easements Act, 1882) করা হলে তিনি তাৎক্ষণিকভাবে বেআইনি অনুপ্রবেশকারী (Trespasser) হিসেবে গণ্য হবেন এবং তাকে উচ্ছেদ করে খাস দখল পুনরুদ্ধারের ডিক্রি দেওয়া আইনসম্মত।

১. মামলার প্রেক্ষাপট ও ঘটনার পূর্ণাঙ্গ বিবরণ (Facts of the Case)

২. বাদি ও বিবাদি পক্ষের আইনি অবস্থান ও দ্বন্দ্ব (Pleadings & Contentions)

৩. অধস্তন আদালতের বিচারিক কার্যক্রম ও আইনি মূল্যায়ন (Subordinate Courts)

৪. সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগের গভীর আইনি পর্যবেক্ষণ (High Court’s Legal Findings)

বিবাদীপক্ষের মূল আইনি যুক্তি ছিল যে, তারা ২০০৮ সালের চুক্তি অনুযায়ী টাকা পরিশোধ করে জমিতে থাকায় সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২-এর ৫৩এ ধারা অনুসারে ‘আংশিক চুক্তি বাস্তবায়ন’ (Doctrine of Part Performance)-এর সুরক্ষাপ্রাপ্ত।

হাইকোর্ট অত্যন্ত স্পষ্টভাবে আইনগত ভুলটি ধরিয়ে দিয়ে পর্যবেক্ষণ করেন যে:

• বাংলাদেশ জাতীয় সংসদ ২০০৪ সালে রেজিস্ট্রেশন আইন ১৯০৮ সংশোধন করে (Registration Amendment Act, 2004 – Act No. XXV of 2004), যা ২০০৫ সালের ১ জুলাই থেকে কার্যকর হয়েছে।
• এই সংশোধনের মাধ্যমে ধারা ১৭এ (Section 17A) এবং ১৭বি (Section 17B) সন্নিবেশিত করা হয়। ১৭এ ধারার উপ-ধারা (১) অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির যেকোনো চুক্তি অবশ্যই লিখিত হতে হবে এবং তা সম্পাদন করার ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে।
• একই সাথে সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩এ ধারাতেও সংশোধন আনা হয়েছে। সংশোধিত আইনানুসারে, চুক্তিটি যদি লিখিত এবং আইন মোতাবেক রেজিস্ট্রিকৃত না হয়, তবে কোনো পক্ষই ৫৩এ ধারার অধীন ‘ঢাল’ (Shield) হিসেবে কোনো সুরক্ষা দাবি করতে পারবে না।
• যেহেতু বিবাদীদের কথিত বায়না চুক্তিটি ২০০৮ সালের (অর্থাৎ ২০০৫ সালের সংশোধিত আইনের অনেক পরে) এবং তা সম্পূর্ণরূপে অনিবন্ধিত বা মৌখিক, সেহেতু আইন অনুযায়ী এই চুক্তির কোনো বৈধ অস্তিত্বই নেই। সুতরাং আদালত ঘোষণা করেন যে, ২০০৫ সালের পরবর্তী কোনো অনিবন্ধিত চুক্তির ওপর ভর করে ৫৩এ ধারার সুবিধা ভোগ করে জমিতে দখল বজায় রাখার কোনো আইনি সুযোগ নেই।

হাইকোর্ট পর্যবেক্ষণ করেন যে, বাদি ও বিবাদীদের মধ্যকার সম্পর্কের ধরনটি ছিল পরিষ্কারভাবে ‘অনুমতি সাপেক্ষে বসবাস’ বা পারমিসিভ পজেশন।

• ইজমেন্টস আইন ১৮৮২-এর ৫২ ধারা অনুসারে, যখন কোনো ব্যক্তি অন্য কোনো ব্যক্তিকে কোনো স্থাবর সম্পত্তিতে প্রবেশ বা সেখানে বসবাস করার অধিকার দেন, কিন্তু সম্পত্তিতে কোনো স্বত্ব বা স্বার্থ (Interest in property) সৃষ্টি করেন না, তখন তাকে ‘লাইসেন্স’ (License) বলা হয়।
• লাইসেন্সির জমিতে কোনো স্থায়ী বা ব্যক্তিগত অধিকার সৃষ্টি হয় না। মূল মালিক যেকোনো সময় তার অনুমতি প্রত্যাহার (Revoke) করতে পারেন।
• বাদীপক্ষ যখন বিবাদীদের জমি ছেড়ে দিতে বলেছেন এবং নোটিশ দিয়েছেন, তখন থেকেই লাইসেন্স প্রত্যাহার হয়ে গেছে। অনুমতি প্রত্যাহারের মুহূর্ত থেকেই বিবাদীদের আইনগত মর্যাদা শূন্য হয়ে গেছে এবং তারা সম্পত্তিতে বেআইনি অনুপ্রবেশকারী (Trespasser) হিসেবে রূপান্তরিত হয়েছেন। একজন প্রকৃত স্বত্ববান ব্যক্তি যেকোনো অনুপ্রবেশকারীকে আদালত মারফত উচ্ছেদ করতে পারেন।

বিবাদীপক্ষ আদালতে দাবি করেছিল যে তারা ১২ বছরের অধিককাল জমিতে থাকায় তামাদি আইনের ১৪২ ও ১৪৪ অনুচ্ছেদ অনুসারে প্রতিকূল স্বত্ব অর্জন করেছেন। হাইকোর্ট এই দাবিটিকে কঠোরভাবে প্রত্যাখ্যান করেন এবং আইনি স্ববিরোধিতা তুলে ধরেন:

• স্বত্বের স্বীকৃতি ও প্রতিকূলতার সংঘাত: বিবাদীরা দাবি করেছেন যে তারা বাদীদের সাথে বায়না চুক্তি করে টাকা দিয়ে জমিতে উঠেছেন। যখনই একজন বিবাদী স্বীকার করেন যে তিনি বাদীর কাছ থেকে জমি কেনার চুক্তি করেছেন, তখনই তিনি বাদীর মূল মালিকানা নিঃশর্তভাবে স্বীকার করে নেন। আইন অনুযায়ী, যে ব্যক্তি বাদীর মালিকানা স্বীকার করে জমিতে প্রবেশ করে, সে কখনোই সেই একই বাদীর বিরুদ্ধে ‘প্রতিকূল ও বৈরী দখল’ (Hostile possession) দাবি করতে পারে না।
• অনুমতি সাপেক্ষে দখল তামাদিতে পরিণত হয় না: উচ্চ আদালতের সুপ্রতিষ্ঠিত নীতি হলো— “Once a permissive possession, always a permissive possession” (অনুমতি সাপেক্ষে দখল চিরকালই অনুমতি সাপেক্ষে থাকে)। অনুমতি সাপেক্ষে ভোগদখল যত শত বছরই হোক না কেন, তা কখনোই স্বত্বহীন ব্যক্তিকে স্বত্ববান করতে পারে না, যতক্ষণ না মালিকের বিরুদ্ধে প্রকাশ্য ও সুস্পষ্ট বৈরী ঘোষণা দিয়ে ১২ বছর অতিবাহিত হয়। আলোচ্য মামলায় বিবাদীদের দখলের মেয়াদ কোনোভাবেই প্রতিকূল দখলের সংজ্ঞায় পড়ে না।

• দেওয়ানী কার্যবিধির আদেশ ৭ নিয়ম ৩ (Order 7 Rule 3 CPC): বিবাদীরা অভিযোগ তুলেছিলেন যে আরজিতে নালিশি ৮ শতাংশ জমির সুনির্দিষ্ট সীমানা চিহ্নিত করা হয়নি। কিন্তু হাইকোর্ট রেকর্ড পর্যালোচনায় দেখতে পান যে আরজির তফসিলে দাগ নম্বর, খতিয়ান এবং চারদিকের সীমানা (চৌহদ্দি) স্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ আছে এবং জমিটি সরেজমিনে চিহ্নিত করতে কোনো অস্পষ্টতা নেই। ফলে এই আপত্তি ভিত্তিহীন।
• সাক্ষ্য আইনের ১০২ ধারা (Burden of Proof): বাদীরা যখন খতিয়ান ও রেকর্ড দ্বারা নিজেদের মালিকানা প্রতিষ্ঠা করেছেন এবং বিবাদীরাও তাদের বায়না দাবির মাধ্যমে বাদীদের পূর্বসূরির মালিকানা স্বীকার করে নিয়েছেন, তখন জমিতে বৈধভাবে থাকার অধিকার প্রমাণের সম্পূর্ণ দায়ভার বর্তায় বিবাদীদের ওপর। কিন্তু বিবাদীরা কোনো রেজিস্ট্রিকৃত দলিল প্রদর্শন করতে সম্পূর্ণ ব্যর্থ হয়েছেন।

মাননীয় হাইকোর্ট বেঞ্চ তার রায়ের সমর্থনে বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের তিনটি যুগান্তকারী নজির বিশ্লেষণ ও উদ্ধৃত করেন:

• মেহের খাতুন বনাম শরৎ কুমার (4 BCR (AD) 172): আপিল বিভাগ পরিষ্কারভাবে রায় দিয়েছিলেন যে, অনুমতি সাপেক্ষে দখলে থাকা ব্যক্তির কোনো আইনি স্বত্ব থাকে না এবং লাইসেন্স প্রত্যাহারের পর মূল মালিকের খাস দখল ফিরে পাওয়ার অধিকার নিরঙ্কুশ।
• আব্দুল কাদের বনাম এ কে নূর মোহাম্মদ (5 BLD (AD) 33): এই রায়ে আপিল বিভাগ সিদ্ধান্ত দেন যে, সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৩এ ধারার সুবিধা পেতে হলে বিধিবদ্ধ শর্তাবলী অক্ষরে অক্ষরে পূরণ করতে হবে; অন্যথায় আংশিক চুক্তির কোনো সুবিধা দাবি করা যাবে না।
• বাংলাদেশ রেলওয়ে বনাম বাংলাদেশ সরকার ও অন্যান্য (3 CLR (AD) 455): সরকারি ও ব্যক্তিমালিকানাধীন জমিতে অবৈধ অনুপ্রবেশকারী ও লাইসেন্সির উচ্ছেদ সম্পর্কিত আইনি মানদণ্ড এই রায়ে পুনর্ব্যক্ত করা হয়েছে।

৫. উচ্চ আদালতের চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত ও আদেশ (Final Verdict)

🏆 মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগের চূড়ান্ত রায় ও নির্দেশনাবলী

উভয় পক্ষের সওয়াল-জওয়াব, সাক্ষ্য ও আইনি ব্যাখ্যা বিশ্লেষণ করে মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগ নিম্নোক্ত চূড়ান্ত আদেশ ঘোষণা করেন:

• ১. রুল খারিজ (Rule Discharged): দেওয়ানী রিভিশন নং ৫৮৭৯/২০২২-এ জারিকৃত রুলটি সম্পূর্ণভাবে খারিজ (Discharged) করা হলো।
• ২. স্থগিতাদেশ প্রত্যাহার (Status Quo Vacated): ইতিপূর্বে হাইকোর্ট কর্তৃক জারিকৃত স্থিতাবস্থার (Status Quo) অন্তর্বর্তীকালীন আদেশ অবিলম্বে প্রত্যাহার ও বাতিল করা হলো।
• ৩. অধস্তন আদালতের রায় বহাল: সিরাজগঞ্জের কাজীপুর সহকারী জজ আদালতের স্বত্ব মোকদ্দমা নং ৩৫/২০১৬-এর মূল ডিক্রি এবং সিরাজগঞ্জের ২য় যুগ্ম জেলা জজ আদালতের স্বত্ব আপিল নং ৮৫/২০১৮-এর আপিল খারিজের আদেশ আইনসঙ্গত হিসেবে চূড়ান্তভাবে বহাল রাখা হলো।
• ৪. উচ্ছেদ ও খাস দখল বাস্তবায়নের নির্দেশ: সহকারী জজ আদালতকে অবিলম্বে ডিক্রি জারির মাধ্যমে নালিশি ৮ শতাংশ বসতভিটা থেকে বিবাদীদের আইনানুগভাবে উচ্ছেদ করে বাদীপক্ষকে শান্তিপূর্ণ খাস দখল বুঝিয়ে দেওয়ার নির্দেশ প্রদান করা হলো।

৬. এই সিদ্ধান্তের পেছনে মূল আইনি কারণসমূহ (Ratio Decidendi)

৭. ভূমি মালিক ও জমি ক্রেতাদের জন্য ৫টি অবশ্য পালনীয় আইনি শিক্ষা

৮. মামলার সারসংক্ষেপ ও পূর্ণাঙ্গ রেফারেন্স টেবিল

বিষয় / ক্ষেত্র	বিবরণ ও আইনি তথ্য
মামলার নাম ও নম্বর	Md. Azibor Rahman and others Vs. Most. Hena Rahman and others, Civil Revision No. 5879 of 2022
আদালতের নাম ও বেঞ্চ	বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, হাইকোর্ট বিভাগ | মাননীয় বিচারপতি মো: আলী রেজা (Mr. Justice Md. Ali Reza)
মূল মোকদ্দমা ও অধস্তন আদালত	স্বত্ব মোকদ্দমা নং ৩৫/২০১৬, কাজীপুর সহকারী জজ আদালত, সিরাজগঞ্জ (ডিক্রি: ২৮.০৩.২০১৮)
আপিল মোকদ্দমা	স্বত্ব আপিল নং ৮৫/২০১৮, ২য় যুগ্ম জেলা জজ আদালত, সিরাজগঞ্জ (আপিল খারিজ: ২০.০৭.২০২২)
নালিশি সম্পত্তির তফসিল	সিরাজগঞ্জ জেলার কাজীপুর থানাধীন ৮ শতাংশ বসতভিটা জমি ও টিনশেড ঘর
প্রাসঙ্গিক আইনি বিধানাবলী	Registration Act, 1908 (Sec 17A, 17B); Transfer of Property Act, 1882 (Sec 53A); Easements Act, 1882 (Sec 52); CPC, 1908 (Order 7 Rule 3, Sec 115); Evidence Act, 1872 (Sec 102).
উদ্ধৃত গুরুত্বপূর্ণ নজিরসমূহ	4 BCR (AD) 172 (Mehar Khatun Case); 5 BLD (AD) 33 (Abdul Kader Case); 3 CLR (AD) 455 (Bangladesh Railway Case).
হাইকোর্টের চূড়ান্ত আদেশ	রুল খারিজ (Rule Discharged), স্থিতাবস্থা প্রত্যাহার (Status Quo Vacated), বিবাদীদের উচ্ছেদ ও খাস দখল বাস্তবায়নের নির্দেশ বহাল।
রায়ের তারিখ ও কার্যকারিতা	রায় প্রদান: ০৬ আগস্ট ২০২৬ | আপলোড: ২১ সেপ্টেম্বর ২০২৬ | চূড়ান্তভাবে কার্যকর
অফিসিয়াল রায়ের লিংক ও PDF	📄 সুপ্রিম কোর্টের অফিসিয়াল PDF ডাউনলোড 🏛️ সুপ্রিম কোর্ট জাজমেন্ট পোর্টাল

আইন প্রকাশ (Ain Prokash) — বাংলাদেশের আইন শিক্ষা, সুপ্রিম কোর্টের নির্ভরযোগ্য রায় এবং জুডিশিয়াল প্রশ্নব্যাংকের গবেষণা ও প্রকাশনা মাধ্যম।