রাজউকের অনুমোদনবিহীন বহুতল ভবন ও উচ্ছেদ নোটিশের বিরুদ্ধে নিষেধাজ্ঞা প্রত্যাখ্যান: হাইকোর্টের যুগান্তকারী রায়
📌 সংক্ষিপ্ত আইনি সারসংক্ষেপ (Legal Summary)
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগ এক অত্যন্ত কঠোর ও নীতিগত রায়ে সিদ্ধান্ত দিয়েছেন যে, রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক)-এর বৈধ অনুমোদন বা অনুমোদিত নকশা (Sanctioned Plan) ব্যতিরেকে নির্মিত কোনো অবৈধ বহুতল স্থাপনাকে দেওয়ানী কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১ ও ২ বিধির (Order XXXIX Rules 1 & 2 CPC) আওতায় সাম্যের সুরক্ষা (Equitable protection) দিয়ে টিকিয়ে রাখা যায় না। কোনো ডেভেলপার যদি জমির মূল মালিকদের সাথে চুক্তি লঙ্ঘন করে, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি প্রত্যাহার হওয়া সত্ত্বেও নির্মাণ অব্যাহত রাখে এবং অন্য ব্যক্তির নামে বরাদ্দকৃত প্ল্যানের স্মারক নম্বর ব্যবহার করে জাল নকশার আশ্রয় নেয়, তবে তার অনুকূলে কোনো আপাতদৃষ্টিতে গ্রহণযোগ্য মামলা (Prima facie case) বা সুবিধার ভারসাম্য (Balance of convenience) গঠিত হয় না। নগর পরিকল্পনা, জননিরাপত্তা এবং ইমারত নির্মাণ আইনের বিধিবদ্ধ নিয়মাবলী রক্ষার্থে রাজউকের উচ্ছেদ নোটিশের ওপর নিষেধাজ্ঞা প্রদানের কোনো অবকাশ নেই। হাইকোর্টের ডিভিশন বেঞ্চ বিচারিক আদালতের নিষেধাজ্ঞা খারিজের আদেশ বহাল রেখে গ্লোব কনস্ট্রাকশন লিমিটেডের প্রথম বিবিধ আপিল সরাসরি খারিজ করেছেন।
১. বিরোধের পটভূমি ও ডেভেলপার চুক্তি (Background & Joint Venture)
আলোচ্য মামলার সূচনা ঢাকা জেলার ১ম যুগ্ম জেলা জজ আদালতে ২০১৭ সালে দায়েরকৃত ৪২৪ নম্বর স্বত্ব মোকদ্দমা (Title Suit No. 424 of 2017) থেকে। মোকদ্দমাটি দায়ের করেছিল গ্লোব কনস্ট্রাকশন লিমিটেড (বাদী-আপিলকারী) রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) এবং ভূমির মূল মালিকগণের বিরুদ্ধে রাজউকের উচ্ছেদ নোটিশ অবৈধ ঘোষণা এবং অন্তর্বর্তীকালীন নিষেধাজ্ঞার প্রার্থনায়।
বাদীর মামলার মূল বিবরণ ছিল, ঢাকার সূত্রাপুর থানাধীন ১৫/২ নম্বর হাটখোলা রোডের ৮.১৫ কাঠা জমির মূল মালিকগণ একটি ১৬ তলা বিশিষ্ট আবাসিক ভবন নির্মাণের জন্য বিগত ২০ ডিসেম্বর ২০০০ তারিখে গ্লোব কনস্ট্রাকশন লিমিটেডের সাথে একটি যৌথ উদ্যোগ চুক্তি (Joint Venture Agreement) সম্পাদন করেন। চুক্তির সমর্থনে জমির মালিকগণ বিগত ২১ ডিসেম্বর ২০০০ তারিখে ৪৮৯৯ নম্বর রেজিস্ট্রিকৃত আমমোক্তারনামা (Power of Attorney) সম্পাদন করেন। ডেভেলপার কোম্পানিটি দাবি করে যে, তারা উক্ত জমিতে নির্মাণ কাজ শুরু করে ৪ তলা পর্যন্ত কাঠামো সম্পন্ন করেছে।
কিন্তু পরবর্তীতে রাজউক বিগত ০৮ মে ২০১১ তারিখে এক স্মারকমূলে (স্মারক নং রাজউক/১/অবি-২২৪/০৯/১৬৭) উক্ত নির্মাণকে সম্পূর্ণ অবৈধ ও অননুমোদিত আখ্যা দিয়ে সাত দিনের মধ্যে ভবনটি অপসারণের নির্দেশ প্রদান করে, অন্যথায় উচ্ছেদ অভিযান পরিচালনা করা হবে মর্মে চূড়ান্ত নোটিশ জারি করে। উক্ত উচ্ছেদ নোটিশের বৈধতা চ্যালেঞ্জ করে এবং ভবন রক্ষার প্রার্থনায় ডেভেলপার কোম্পানি স্বত্বের মামলা দায়ের করে নিষেধাজ্ঞার আবেদন জানায়।
২. পক্ষগণের বিপরীতমুখী দাবি ও প্রতিদ্বন্দ্বী বক্তব্য (Pleadings of the Parties)
বিচারিক আদালতে উভয় পক্ষ স্ব-স্ব দাবির পক্ষে বিস্তারিত লিখিত আপত্তি ও দলিলাদি উপস্থাপন করেন।
🏛️ ডেভেলপার-আপিলকারীর বক্তব্য ও যুক্তি
- অনুমোদিত নকশার দাবি: বিগত ১৯/১০/১৯৯৯ তারিখে ৩সি/২০১৯/৯৯ স্মারকমূলে রাজউক ১৬ তলা ভবনের অনুমোদন দিয়েছিল।
- ৪ তলা নির্মাণ সম্পন্ন: অনুমোদিত প্ল্যানের ওপর ভিত্তি করে বিপুল বিনিয়োগে ভবনের ৪ তলা পর্যন্ত নির্মাণ কাজ সম্পন্ন করা হয়েছে।
- উচ্ছেদ নোটিশ বেআইনি: রাজউকের ২০১১ সালের উচ্ছেদ নোটিশ সম্পূর্ণ এখতিয়ারবহির্ভূত, অবৈধ এবং আইনগত কার্যকারিতাহীন।
- সুবিধার ভারসাম্য ও ক্ষতি: মামলা চলাকালে ভবন ভেঙে ফেলা হলে বাদিপক্ষের অপূরণীয় আর্থিক ক্ষতি সাধিত হবে যা অর্থে পূরণযোগ্য নয়।
- স্থগিতাদেশ বহাল রাখা: মূল মামলা নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত রাজউক যেন কোনো ভাঙচুর না করে সেজন্য স্থায়ী নিষেধাজ্ঞা দেওয়া আবশ্যক।
🛡️ রাজউক ও ভূমির মূল মালিকদের জবাব ও যুক্তি
- নকশা সম্পূর্ণ জাল ও বানোয়াট: রাজউকের তদন্তে প্রমাণিত যে ১৯/১০/১৯৯৯ তারিখের স্মারকটি রূপনগরের জনৈক ব্যক্তির একতলা বাড়ির প্ল্যান ছিল, যা জাল করা হয়েছে।
- পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাতিল: চুক্তি লঙ্ঘনের কারণে ভূমির মালিকগণ বিগত ১৯/০২/২০০৯ তারিখে রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে ডেভেলপারকে প্রদত্ত পাওয়ার বাতিল করেছেন।
- চুক্তি স্বয়ং বাতিল: চুক্তির ৫ ও ২৮ ধারা অনুযায়ী দুই মাসের মধ্যে রাজউকের বৈধ অনুমোদন আনতে ব্যর্থ হওয়ায় চুক্তিটি বহুপূর্বেই বাতিল হয়েছে।
- জননিরাপত্তা ও ইমারত আইন: অনুমোদনহীন ঝুঁকিপূর্ণ বহুতল ভবন জননিরাপত্তার জন্য মারাত্মক হুমকি বিধায় তা অপসারণে রাজউক আইনত বাধ্য।
- সাম্যের সুরক্ষার অযোগ্যতা: জালিয়াতির আশ্রয় নেওয়া এবং কোনো বৈধ কর্তৃত্ব না থাকা পক্ষের অনুকূলে নিষেধাজ্ঞা পাওয়ার কোনো অধিকার নেই।
৩. বিচারিক আদালতের কার্যক্রম ও আদেশ (Trial Court Proceedings)
১ম যুগ্ম জেলা জজ আদালত, ঢাকায় অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার শুনানিকালে রাজউক এবং ভূমির মালিকগণ বিস্তারিত দালিলিক সাক্ষ্য উপস্থাপন করেন। রাজউকের দাখিলকৃত নথিপত্রে অকাট্যভাবে প্রমাণিত হয় যে, গ্লোব কনস্ট্রাকশনের কথিত ১৬ তলা অনুমোদনের স্মারকটি মূলত মিরপুর রূপনগর আবাসিক এলাকার এবিএম সিদ্দিক নামক ব্যক্তির একতলা ভবনের নথি ছিল, যার সাথে হাটখোলা রোডের নালিশি জমির কোনো সম্পর্ক নেই! তদুপরি ভূমির মালিকগণ ২০০৯ সালেই আমমোক্তারনামা রেজিস্ট্রি বাতিলের দলিল দাখিল করেন।
বিজ্ঞ যুগ্ম জেলা জজ আদালত সার্বিক সাক্ষ্য পর্যালোচনান্তে বিগত ০৭ মার্চ ২০১৮ তারিখে ১১ নম্বর আদেশে বাদিপক্ষের অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞার দরখাস্ত সরাসরি নামঞ্জুর করেন। আদালত অভিমত দেন যে, বাদিপক্ষ আপাতদৃষ্টিতে কোনো বৈধ অনুমোদন প্রমাণ করতে পারেনি এবং জনস্বার্থ সংশ্লিষ্ট বিধিবদ্ধ আইনে রাজউকের কার্যক্রমে বাধা দেওয়ার কোনো আইনি ভিত্তি নেই। উক্ত আদেশে ক্ষুব্ধ হয়ে ডেভেলপার কোম্পানি সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগে ১ম বিবিধ আপিল নং ২৯০/২০১৮ দায়ের করে।
৪. মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগে পর্যালোচিত আইনি প্রশ্নসমূহ (Core Legal Issues)
হাইকোর্ট বিভাগের ডিভিশন বেঞ্চের শুনানিতে নিম্নলিখিত অত্যন্ত তাৎপর্যপূর্ণ আইনি বিরোধসমূহ নিষ্পত্তির জন্য চিহ্নিত হয়:
- অননুমোদিত বা জাল নকশায় নিষেধাজ্ঞার দাবি: যেক্ষেত্রে কোনো বহুতল ভবনের কথিত অনুমোদনটি জাল ও অন্য এলাকার একতলা বাড়ির নকশা বলে প্রমাণিত হয়, সেক্ষেত্রে সাম্যভিত্তিক প্রতিকার হিসেবে নিষেধাজ্ঞা পাওয়ার অধিকার থাকে কি না?
- পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাতিলের আইনি প্রভাব: জমির মূল মালিক কর্তৃক রেজিস্ট্রিমূলে আমমোক্তারনামা প্রত্যাহারের পর ডেভেলপার কোম্পানির কি জমিতে নির্মাণ চালিয়ে যাওয়ার কোনো আইনগত কর্তৃত্ব (Subsisting authority) অবশিষ্ট থাকে?
- জননিরাপত্তা বনাম ব্যক্তি ক্ষতি (Public Safety vs Private Loss): ইমারত নির্মাণ বিধিমালা লঙ্ঘনকারী ঝুঁকিপূর্ণ স্থাপনা রক্ষার ক্ষেত্রে সুবিধার ভারসাম্য (Balance of convenience) কি ব্যক্তির বাণিজ্যিক স্বার্থের পক্ষে যাবে, নাকি নগর শৃঙ্খলা ও জননিরাপত্তার পক্ষে যাবে?
৫. আদালতে বিজ্ঞ আইনজীবীবৃন্দের বক্তব্য ও আইনি তর্ক (Submissions & Arguments)
আপিলকারী পক্ষে বিজ্ঞ আইনজীবী জনাব শাহজাদা আল-আমিন কবির যুক্তি দেখান যে, ডেভেলপার কোম্পানি মালিকদের সাথে চুক্তিবদ্ধ হয়ে বিপুল অর্থ ব্যয়ে চার তলা পর্যন্ত নির্মাণ কাজ সম্পন্ন করেছে। রাজউকের অনুমোদনটি ১৯৯৯ সালের এবং তারা হঠাৎ করে ২০১১ সালে উচ্ছেদ নোটিশ দিয়েছে। মামলা চলাকালীন ভবনটি গুঁড়িয়ে দেওয়া হলে ডেভেলপার ও সাধারণ ফ্ল্যাট ক্রেতাদের অপূরণীয় ক্ষতি হবে। পূর্বে দায়েরকৃত রিট পিটিশন নং ৪২৩৩/২০১১ নট প্রেস হওয়ায় দেওয়ানী আদালতে নিষেধাজ্ঞা পেতে কোনো বাধা নেই।
বিপরীতে রাজউকের পক্ষে বিজ্ঞ আইনজীবী জনাব মো: ইমাম হাসান এবং ভূমির মালিকপক্ষে বিজ্ঞ আইনজীবী জনাব নিয়াজ মোর্শেদ তীব্র বিরোধিতা করে বলেন যে, চুক্তির ৫ ও ২৮ ধারা অনুযায়ী দুই মাসের মধ্যে রাজউকের বৈধ অনুমতি আনতে ব্যর্থ হওয়ায় চুক্তিটি বাতিল হয়ে গেছে। জমির মূল মালিকগণ ২০০৯ সালের ১৯ ফেব্রুয়ারি ২৪৪ নম্বর রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি প্রত্যাহার করেছেন। এরপর রাজউকের পরিদর্শনে দেখা যায় যে ভবনের কোনো বৈধ অনুমোদনই নেই। যে স্মারকের ওপর ভিত্তি করে ডেভেলপার দাবি করছে, রাজউকের মূল রেজিস্ট্রারে তা রূপনগরের একতলা বাড়ির জন্য অনুমোদিত ছিল। জালিয়াতির মাধ্যমে তৈরি করা কাগজ দিয়ে সাম্যের আদালতের প্রতিকার চাওয়া যায় না।
৬. সুপ্রিম কোর্টের বিচারিক পর্যবেক্ষণ ও আইনগত অনুসিদ্ধান্ত (Judicial Analysis & Ratio)
মাননীয় বিচারপতি আবু তাহের মো: সাইফুর রহমান এবং মাননীয় বিচারপতি শেখ তাহসিন আলী সমন্বয়ে গঠিত ডিভিশন বেঞ্চ নথিপত্র এবং ইমারত নির্মাণ আইন পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পর্যালোচনা করে নিম্নোক্ত যুগান্তকারী আইনগত অনুসিদ্ধান্ত লিপিবদ্ধ করেন:
(এক) নিষেধাজ্ঞার তিনটি শর্তের অবিচ্ছেদ্য সমষ্টি (Cumulative Conditions):
দেওয়ানী কার্যবিধির ৩৯ আদেশের ১ ও ২ বিধির অধীনে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা পাওয়ার জন্য দরখাস্তকারীকে তিনটি অপরিহার্য শর্ত প্রমাণ করতে হয়: (১) আপাতদৃষ্টিতে গ্রহণযোগ্য মামলা (Prima facie case), (২) সুবিধার ভারসাম্য (Balance of convenience), এবং (৩) অপূরণীয় ক্ষতির আশঙ্কা (Irreparable injury)। এই তিনটি শর্ত পৃথক নয়, বরং সামগ্রিকভাবে (Cumulatively) সন্তুষ্ট হতে হয়। কোনো একটি শর্তের অনুপস্থিতিতে নিষেধাজ্ঞা প্রদান করা যায় না।
(দুই) বেআইনি নির্মাণে সাম্যের সুরক্ষার অযোগ্যতা:
আদালত দ্ব্যর্থহীন ভাষায় ঘোষণা করেন যে—An unauthorized multi-storied structure cannot claim equitable protection merely to preserve an allegedly unlawful construction। কোনো পক্ষ যদি রাজউকের কোনো বৈধ অনুমোদন প্রমাণ করতে ব্যর্থ হয় এবং যে নকশা প্রদর্শন করে তা অন্য ব্যক্তির অন্য এলাকার ভবনের প্ল্যান বলে প্রমাণিত হয়, তবে নিছক স্থাপনা তৈরি করে ফেলার অজুহাতে তাকে সাম্যের আদালতের কোনো সুরক্ষা দেওয়া যায় না।
(তিন) জননিরাপত্তা ও সুবিধার ভারসাম্য:
সুবিধার ভারসাম্য কখনোই কোনো অবৈধ বহুতল স্থাপনার পক্ষে যেতে পারে না। যেখানে জননিরাপত্তা এবং সংবিধিবদ্ধ ইমারত নির্মাণ আইন ও বিধিমালা জড়িত, সেখানে আইন ভঙ্গকারী ব্যক্তির তথাকথিত বাণিজ্যিক ক্ষতিকে জনস্বার্থের ঊর্ধ্বে স্থান দেওয়া যায় না। বিচারিক আদালত যথাযথভাবেই নিষেধাজ্ঞা নামঞ্জুর করেছিলেন।
৭. হাইকোর্ট বিভাগের চূড়ান্ত রায় ও সিদ্ধান্ত (Final Decision & Directions)
মহামান্য হাইকোর্ট বিভাগ সার্বিক পর্যালোচনায় ১ম যুগ্ম জেলা জজ আদালত, ঢাকার খারিজ আদেশে কোনো আইনগত বিচ্যুতি বা অনিয়ম খুঁজে পাননি এবং নিম্নোক্ত চূড়ান্ত রায় ঘোষণা করেন:
- আপিল ও রুল খারিজ: ১ম বিবিধ আপিল নং ২৯০/২০১৮ সরাসরি খারিজ (Dismissed) করা হলো এবং এর সাথে সংযুক্ত দেওয়ানী রুল নং ৩২৬ (এফএম)/২০২২ খারিজ (Discharged) করা হলো।
- বিচারিক আদালতের আদেশ বহাল: ঢাকার ১ম যুগ্ম জেলা জজ আদালত কর্তৃক স্বত্ব মোকদ্দমা নং ৪২৪/২০১৭-এ বিগত ০৭.০৩.২০১৮ তারিখে প্রদত্ত ১১ নম্বর আদেশ (নিষেধাজ্ঞা নামঞ্জুরের আদেশ) সম্পূর্ণরূপে বহাল রাখা হলো।
- স্থগিতাদেশ প্রত্যাহার: এই আদালত কর্তৃক পূর্বে প্রদত্ত সকল অন্তর্বর্তীকালীন স্থগিতাদেশ ও নিষেধাজ্ঞার আদেশ অবিলম্বে প্রত্যাহার ও সমাপ্ত ঘোষণা করা হলো।
- ছয় মাসের মধ্যে নিষ্পত্তির নির্দেশ: যেহেতু মূল মোকদ্দমাটি দীর্ঘ ১০ বছর ধরে ঝুলে রয়েছে, সেহেতু বিচারিক আদালতকে কোনো পক্ষকে অযৌক্তিক মুলতবি প্রদান না করে আগামী ০৬ (ছয়) মাসের মধ্যে মূল স্বত্ব মামলাটি আইন অনুযায়ী নিষ্পত্তি করার নির্দেশ দেওয়া হলো।
- নথি অবিলম্বে প্রেরণের নির্দেশ: অধস্তন আদালতের নথিপত্র রায়ের অনুলিপিসহ অনতিবিলম্বে সংশ্লিষ্ট আদালতে ফেরত পাঠানোর আদেশ দেওয়া হলো।
৮. মামলার রেফারেন্স ও বিচারিক তথ্যাদি (Case Summary Table)
আইনি গবেষক ও বিজ্ঞ আইনজীবীদের সুবিধার্থে এই ঐতিহাসিক রায়ের সমস্ত প্রাতিষ্ঠানিক ও বিচারিক রেফারেন্স নিচে সন্নিবেশিত হলো:
| বিষয়বস্তু | মামলার বিস্তারিত তথ্য |
|---|---|
| উচ্চ আদালত ও বেঞ্চ | বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, হাইকোর্ট বিভাগ (দেওয়ানী আপিল এখতিয়ার) মাননীয় বিচারপতি আবু তাহের মো: সাইফুর রহমান এবং মাননীয় বিচারপতি শেখ তাহসিন আলী |
| মামলা নম্বর ও শ্রেণি | ১ম বিবিধ আপিল নং ২৯০ / ২০১৮ (First Misc. Appeal No. 290 of 2018 with Civil Rule 326(FM)/2022) |
| পক্ষগণের নাম | গ্লোব কনস্ট্রাকশন লিমিটেড (বাদী-আপিলকারী) বনাম রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) এবং অন্যান্য (বিবাদী-রেসপনডেন্ট) |
| বিজ্ঞ আইনজীবীবৃন্দ | আপিলকারী পক্ষে: জনাব শাহজাদা আল-আমিন কবির, অ্যাডভোকেট রাজউক পক্ষে (১-২ নং রেসপনডেন্ট): জনাব মো: ইমাম হাসান, অ্যাডভোকেট মালিকপক্ষে (৪-১৯ নং রেসপনডেন্ট): জনাব নিয়াজ মোর্শেদ, অ্যাডভোকেট |
| উৎস ও বিচারিক আদালত | ১ম যুগ্ম জেলা জজ আদালত, ঢাকা (স্বত্ব মোকদ্দমা নং ৪২৪/২০১৭, আদেশ নং ১১ তারিখ: ০৭.০৩.২০১৮) |
| শুনানি ও রায় ঘোষণার তারিখ | শুনানি: ১২ ও ১৯ আগস্ট ২০২৬ চূড়ান্ত রায়: ৩১ আগস্ট ২০২৬ |
| মূল আইনি আলোচ্য ধারা ও বিষয় | Code of Civil Procedure, 1908 (Order XXXIX Rules 1 & 2), Building Construction Act, 1952, RAJUK Demolition Notice, Injunction against Unauthorized Construction |
| অফিসিয়াল রায় ও পোর্টাল লিংক |
📥 অফিসিয়াল জাজমেন্ট PDF ডাউনলোড 🌐 সুপ্রিম কোর্ট পোর্টাল |
