বায়নাপত্রদাতার মৃত্যু হলেও ওয়ারিশরা দলিল দিতে বাধ্য: চুক্তি প্রবল মোকদ্দমায় হাইকোর্টের ঐতিহাসিক রায়
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগ চুক্তি প্রবল বা সুনির্দিষ্ট কার্যসম্পাদন (Specific Performance of Contract) মামলায় এক ঐতিহাসিক সিদ্ধান্তে ঘোষণা করেছেন যে, বায়নাপত্র সম্পাদন এবং অগ্রিম মূল্য গ্রহণ করে দখল হস্তান্তরের পর মূল বিক্রেতা মৃত্যুবরণ করলেও চুক্তিটি বিলুপ্ত বা বাতিল হয়ে যায় না। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২৭ ধারা (Section 27 Specific Relief Act, 1877) এবং চুক্তি আইনের ৩৭ ও ৪০ ধারা মোতাবেক— মৃত ব্যক্তির আইনগত দায়-দায়িত্ব স্বয়ংক্রিয়ভাবে তার বৈধ ওয়ারিশদের ওপর বর্তায় এবং তারা চুক্তিমোতাবেক বাকি পণ গ্রহণপূর্বক রেজিস্ট্রি সাফ-কবলা দলিল সম্পাদন করে দিতে আইনত বাধ্য। আপিল আদালতের এই বিভ্রান্তিকর সিদ্ধান্ত— ‘বিক্রেতার মৃত্যুর পর ওয়ারিশদের ওপর বায়নাপত্রের কোনো দায় থাকে না’— সম্পূর্ণ ভুল ও বেআইনি ঘোষণা করে বাতিল করা হলো (৪৯ ডিএলআর এডি ৮৫ এবং ৫৭ ডিএলআর এডি ৬৪)।
মামলাটি বরগুনা জেলার আমতলী সহকারী জজ আদালতে ২০০৪ সালে দায়েরকৃত চুক্তি প্রবল মোকদ্দমা Title Suit No. 30 of 2004 থেকে উদ্ভূত। বরগুনা জেলার পূজাখোলা মৌজার এস.এ ২২৪ নম্বর খতিয়ানের ২.০০ একর জমির মূল মালিক কাঞ্চন আলী।
মামলার মূল প্রেক্ষাপট ও ঘটনাবলী নিম্নরূপ:
- বায়নাপত্র সম্পাদন ও অগ্রিম গ্রহণ: জমির মালিক কাঞ্চন আলী বাদী আব্দুল জলিল মৃধার নিকট ২.০০ একর জমি মোট ৮০,০০০ টাকায় বিক্রির প্রস্তাব দেন। বাদী রাজি হয়ে ২০০১ সালের ১৫ জুলাই কাঞ্চন আলীকে নগদ ৭০,০০০ টাকা অগ্রিম প্রদান করেন এবং কাঞ্চন আলী একটি বায়নাপত্র দলিল (Exhibit-1) সম্পাদন করে বাদীর অনুকূলে ২.০০ একর জমির দখল বুঝিয়ে দেন এবং ৩ মাসের মধ্যে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করে রেজিস্ট্রি দলিল দেওয়ার অঙ্গীকার করেন।
- বিক্রেতার আকস্মিক মৃত্যু ও ওয়ারিশদের হস্তান্তর: বায়নাপত্র করার মাত্র দুই মাস পর ২০০১ সালের ২৪ সেপ্টেম্বর কাঞ্চন আলী আকস্মিকভাবে মৃত্যুবরণ করেন। তিনি ওয়ারিশ হিসেবে স্ত্রী আম্বিয়া খাতুন (২ নম্বর বিবাদী), দুই ভাই (১ ও ৪ নম্বর বিবাদী) এবং এক বোন (৩ নম্বর বিবাদী) রেখে যান। বাদী বায়নাপত্রের শর্ত পূরণে অনুরোধ জানালে কাঞ্চন আলীর দুই ভাই ও এক বোন বায়নাপত্র মেনে নিয়ে ২০০৩ ও ২০০৫ সালে তিনটি পৃথক রেজিস্ট্রি কবলা দলিলের মাধ্যমে তাদের প্রাপ্য ১.৫০ একর জমি বাদীর অনুকূলে রেজিস্ট্রি করে দেন (Exhibits 3, 3-Ka, 3-Kha)।
- বিধবা স্ত্রীর অস্বীকৃতি ও তৃতীয় পক্ষের কাছে প্রতারণামূলক বিক্রয়: কাঞ্চন আলীর বিধবা স্ত্রী আম্বিয়া খাতুন (২ নম্বর বিবাদী) তার অংশের ৫০ শতক জমি বায়না অনুযায়ী বাদীর নামে রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকার করেন। উল্টো তিনি অসৎ উদ্দেশ্যে ২০০২ সালের ২৩ সেপ্টেম্বর একটি রেজিস্ট্রি কবলা দলিল মূলে ৬ নম্বর বিবাদী মোসা: ফাতেমা জোহরার কাছে উক্ত ৫০ শতক জমি গোপনে বিক্রি করে দেন।
- সহকারী জজ আদালত কর্তৃক চুক্তি প্রবলের ডিক্রি: বাদী আব্দুল জলিল মৃধা ২০০৪ সালে চুক্তি প্রবল এবং ফাতেমা জোহরার দলিল বাতিলের দাবিতে Title Suit No. 30 of 2004 দায়ের করেন। আমতলী সহকারী জজ আদালত ২০১৬ সালের ৩০ জুন দীর্ঘ সাক্ষ্য-প্রমাণ শেষে বাদীর পক্ষে ডিক্রি প্রদান করেন। আদালত দেখতে পান যে বাদী জমিতে দখলে আছেন এবং ফাতেমা জোহরার অনুকূলে সৃষ্ট ১৯৯৫ সালের কথিত বায়নাপত্রটি একটি পেছনের তারিখের (Ante-dated) জাল দলিল।
- যুগ্ম জেলা জজ আদালতের অদ্ভুত ও ভুল রায়: খরিদ্দার বিবাদী ফাতেমা জোহরা বরগুনার ২য় যুগ্ম জেলা জজ আদালতে Title Appeal No. 92 of 2016 দায়ের করলে যুগ্ম জেলা জজ ২০২২ সালের ২৪ অক্টোবর এক অদ্ভুত রায়ে সহকারী জজের ডিক্রি বাতিল করে দেন। তিনি মত দেন— যেহেতু কাঞ্চন আলী মারা গেছেন, সেহেতু তার বায়নাপত্রের জন্য তার ওয়ারিশদের ওপর কোনো দায় থাকে না!
- হাইকোর্টে বাদীর দেওয়ানী রিভিশন: যুগ্ম জেলা জজের এই মারাত্মক আইনগত ভুলের বিরুদ্ধে সংক্ষুব্ধ হয়ে বাদী আব্দুল জলিল মৃধা হাইকোর্টে Civil Revision No. 618 of 2023 দায়ের করেন।
🏛️ বাদী আব্দুল জলিল মৃধার যুক্তি
- বায়নাপত্রের দায় ওয়ারিশদের ওপর বাধ্যকর: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২৭ ধারা মতে বিক্রেতা মারা গেলেও তার ওয়ারিশরা চুক্তি বাস্তবায়ন করতে বাধ্য। ভাই-বোনেরা ১.৫০ একর রেজিস্ট্রি করে এই চুক্তি স্বীকার করেছেন।
- চুক্তির আংশিক সম্পাদন ও নিরঙ্কুশ দখল: কাঞ্চন আলী ৭০,০০০ টাকা নিয়ে ২.০০ একর জমির দখল বুঝিয়ে দিয়েছিলেন। বাদী শুরু থেকেই সম্পূর্ণ জমিতে দখলে বহাল আছেন।
- বিবাদীর দলিল যোগসাজশী ও জাল: ফাতেমা জোহরার ১৯৯৫ সালের বায়নাপত্র সম্পূর্ণ পেছনের তারিখের জাল নথি (কোনো স্ট্যাম্প ভেন্ডারের সিল নেই)।
- আপিল আদালতের আইনগত ভ্রান্তি: কাঞ্চন আলীর মৃত্যুর কারণে ওয়ারিশদের দায় নেই মর্মে যুগ্ম জেলা জজের অভিমত সুপ্রিম কোর্টের সিদ্ধান্তের সরাসরি বরখেলাপ।
🛡️ বিবাদী ফাতেমা জোহরা ও আম্বিয়া খাতুনের যুক্তি
- পূর্বে ১৯৯৫ সালের বায়নাপত্র: কাঞ্চন আলী জীবিত থাকাকালে ১৯৯৫ সালেই ফাতেমা জোহরার অনুকূলে বায়নাপত্র করে দখল দিয়েছিলেন।
- বিধবা স্ত্রীর বৈধ বিক্রয়: কাঞ্চন আলীর মৃত্যুর পর আম্বিয়া খাতুন ওয়ারিশসূত্রে পাওয়া ৫০ শতক জমি বৈধভাবে ফাতেমা জোহরার কাছে রেজিস্ট্রি কবলা মূলে বিক্রি করেছেন।
- অরেজিস্ট্রি বায়নাপত্র সন্দেহজনক: দলিল লেখক ও অন্যান্য সাক্ষীদের সাক্ষ্যে না আনায় বাদীর ২০০১ সালের বায়নাপত্রটি সন্দেহজনক ও অগ্রহণযোগ্য।
- আপিল আদালতের সিদ্ধান্ত বহাল রাখা: যুগ্ম জেলা জজ সঠিক মূল্যায়নে চুক্তি প্রবলের ডিক্রি বাতিল করেছেন, তাই রিভিশন খারিজযোগ্য।
মামলার নথিপত্র এবং বিবাদীপক্ষের দাখিলকৃত ১৯৯৫ সালের কথিত বায়নাপত্রটি (Exhibit Kha) হাইকোর্ট গভীরভাবে পর্যবেক্ষণ করেন এবং বিবাদীদের সুস্পষ্ট জালিয়াতি ধরা পড়ে:
- দাগ নম্বর ছাড়া তফসিল ও পরবর্তী কাটাকাটি: বিবাদীপক্ষের তথাকথিত ১৯৯৫ সালের বায়না দলিলের তফসিলে কোনো দাগ নম্বর ছিল না, কেবল এস.এ খতিয়ান ২২৪ লেখা ছিল। অথচ দলিলের প্রথম পৃষ্ঠায় পরবর্তীতে ১৭২৬, ১৭২৭ ও ১১৯২ দাগ নম্বর হাতে লিখে সংযোজন করা হয়েছে, যা স্পষ্ট প্রমাণ করে এটি একটি টেম্পারড (Tampered) নথি।
- স্ট্যাম্প ভেন্ডারের সিলের অনুপস্থিতি: ১৯৯৫ সালের স্ট্যাম্পটির বিপরীত পৃষ্ঠায় কোনো ভেন্ডারের বৈধ সিলমোহর ছিল না, যা প্রমাণ করে মামলা দায়েরের পর পেছনের তারিখ (Ante-date) বসিয়ে এটি তৈরি করা হয়েছে।
- স্বয়ং বিবাদী আইনজীবীর স্বীকারোক্তি: হাইকোর্টে শুনানিকালে বিবাদী ফাতেমা জোহরার বিজ্ঞ আইনজীবী নিজেই পিছু হটেন এবং স্বীকার করেন যে ১৯৯৫ সালের বায়ানার ভিত্তিতে নয়, বরং আম্বিয়া খাতুন স্বামী কাঞ্চন আলীর মৃত্যুর পর ওয়ারিশ হিসেবে জমি বিক্রি করেছেন!
মাননীয় বিচারপতি মো: সোহরাওয়ার্দী নিম্ন আদালতের রায় ও সুপ্রিম কোর্টের নজিরসমূহ বিশ্লেষণ করে অত্যন্ত শক্তিশালী সিদ্ধান্ত গ্রহণ করেন:
ক. বায়নাপত্রদাতার মৃত্যুর পরও চুক্তি বলবৎ থাকে (Section 27 Specific Relief Act):
হাইকোর্ট দ্ব্যর্থহীনভাবে ঘোষণা করেন, চুক্তি আইনের ৩৭ ও ৪০ ধারা এবং সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২৭ ধারা অনুযায়ী একজন চুক্তিকারক মৃত্যুবরণ করলেও তার সম্পাদনযোগ্য চুক্তি বাতিল হয় না; তার উত্তরাধিকারীরা সেই চুক্তি পালনে বাধ্য। কাঞ্চন আলীর দুই ভাই ও এক বোন ইতিমধ্যে ১.৫০ একর জমি রেজিস্ট্রি করে চুক্তি মেনে নিয়েছে। সুতরাং ২ নম্বর বিবাদী আম্বিয়া খাতুনও কাঞ্চন আলীর বৈধ স্ত্রী হিসেবে উক্ত বায়নাপত্রের অধীন তার ৫০ শতক জমি বাদীর অনুকূলে হস্তান্তর করতে আইনত বাধ্য।
খ. জেরায় দখল স্বীকার— চুক্তির আংশিক সম্পাদন প্রমাণিত:
আদালত লক্ষ্য করেন, জেরার মুখে ২ নম্বর বিবাদী আম্বিয়া খাতুন নিজেই স্বীকার করেছেন যে— বাদী আব্দুল জলিল মৃধা সম্পূর্ণ ২.০০ একর জমিতে সরাসরি ভোগদখলে বহাল আছেন! কাঞ্চন আলী নগদ ৭০,০০০ টাকা গ্রহণ করে ২০০১ সালেই বাদীকে দখল বুঝিয়ে দিয়েছিলেন। চুক্তি আংশিক সম্পাদন (Part Performance) হয়ে যাওয়ার পর অন্য কাউকে গোপনে দলিল দিলেও সেই দলিল প্রতারণামূলক ও অকার্যকর।
গ. আপিল আদালতের চরম সাক্ষ্য অপব্যাখ্যা ও রায় রদ:
২য় যুগ্ম জেলা জজ আদালত নথির রেজিস্ট্রি কবলা দলিলসমূহ (Exhibits 3, 3-Ka, 3-Kha) এবং বাস্তব সাক্ষ্য সম্পূর্ণ অগ্রাহ্য করে মনগড়া সিদ্ধান্তে পৌঁছেছিলেন। আপিল আদালতের এমন ত্রুটিপূর্ণ ও আইনহীন সিদ্ধান্ত দেওয়ানী কার্যবিধির ১১৫(১) ধারার অধীন রিভিশনে বাতিলযোগ্য।
📚 রায়ে অনুসৃত আপিল বিভাগের দিকনির্দেশক নজিরসমূহ
- Ezaher Meah v. Shaher Banu, 49 DLR (AD) 85 / 3 MLR (AD): চুক্তির আংশিক সম্পাদন এবং দখল হস্তান্তরের পর কোনো প্রতারণামূলক পরবর্তী দলিল দিয়ে প্রাথমিক চুক্তি প্রবলের ডিক্রি ঠেকানো যায় না।
- Hajee Lal Miah v. Nurul Amin, 57 DLR (AD) 64: সত্য ও বৈধ বায়নাপত্রের ভিত্তিতে দখলদার ক্রেতা অপর পক্ষের যে কোনো গোপন ও অবৈধ হস্তান্তরের বিরুদ্ধে চুক্তি প্রবলের মাধ্যমে পূর্ণ স্বত্বাধিকার পাওয়ার অধিকারী।
- রুল চূড়ান্ত মঞ্জুর (Rule Made Absolute): বাদী আব্দুল জলিল মৃধার দায়েরকৃত দেওয়ানী রিভিশন আবেদনটি পূর্ণাঙ্গভাবে মঞ্জুর করা হলো।
- আপিল আদালতের রায় বাতিল: বরগুনা ২য় যুগ্ম জেলা জজ আদালত কর্তৃক Title Appeal No. 92 of 2016-এ প্রদত্ত রায় ও ডিক্রি সম্পূর্ণ রদ ও বাতিল করা হলো।
- সহকারী জজের চুক্তি প্রবলের ডিক্রি বহাল: আমতলী সহকারী জজ আদালত কর্তৃক প্রদত্ত চুক্তি প্রবলের ডিক্রি চূড়ান্তভাবে পুনর্বহাল ও কার্যকর করা হলো।
- দলিল সম্পাদনের নির্দেশ: ২ নম্বর বিবাদী আম্বিয়া খাতুন অবশিষ্ট পণ গ্রহণ করে ৫০ শতক জমি বাদীর অনুকূলে রেজিস্ট্রি করে দেবেন; অন্যথায় আদালতের মাধ্যমে দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি কার্যকর হবে।
১. ওয়ারিশদের চুক্তি পালনের দায়
বিক্রেতার মৃত্যুর পরও বায়নাপত্রের দায় শেষ হয় না; সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২৭ ধারা মতে ওয়ারিশরা চুক্তি মেনে দলিল দিতে বাধ্য।
২. চুক্তির আংশিক সম্পাদন ও দখল
অগ্রিম অর্থ গ্রহণ ও দখল হস্তান্তর চুক্তির আংশিক সম্পাদন প্রমাণ করে; ফলে ক্রেতার দখলি জমি অন্য কাউকে হস্তান্তর করা প্রতারণামূলক।
৩. পেছনের তারিখের জাল বায়না বাতিল
স্ট্যাম্প ভেন্ডারের সিলবিহীন এবং পরবর্তীতে দাগ নম্বর কাটাকাটি করা পেছনের তারিখের বায়নানামা দিয়ে প্রকৃত চুক্তিকে ব্যর্থ করা যায় না।
৪. অপব্যাখ্যার বিরুদ্ধে রিভিশনাল প্রতিকার
প্রথম আপিল আদালত যদি আইনের প্রতিষ্ঠিত নীতি এবং রেজিস্ট্রি দলিলের সাক্ষ্য অগ্রাহ্য করে সিদ্ধান্ত নেয়, তবে তা রিভিশনে বাতিলযোগ্য।
বায়নাপত্রের শর্তে দখল হস্তান্তরের কথা স্পষ্টভাবে লিপিবদ্ধ রাখুন এবং জমিতে সীমানা দিয়ে চাষাবাদ বা ব্যবহার নিশ্চিত করুন।
বিক্রেতার মৃত্যুর সংবাদ পাওয়া মাত্রই সকল ওয়ারিশকে অবশিষ্ট পণ গ্রহণ করে সাফ-কবলা রেজিস্ট্রি দেওয়ার জন্য রেজিস্ট্রি ডাকযোগে নোটিশ পাঠান।
কোনো ওয়ারিশ জমি রেজিস্ট্রি দিলে দলিলে উল্লেখ করান যে তারা মূল বায়নাপত্রের ধারাবাহিকতায় এই দলিল সম্পাদন করছেন; এটি অন্য শরিকদের বিরুদ্ধে সেরা প্রমাণ।
চুক্তি প্রবলের আরজিতে কোনো শরিক অপর কারও কাছে জমি হস্তান্তর করে থাকলে সেই দলিলকে অবৈধ ও অকার্যকর ঘোষণার প্রার্থনা অন্তর্ভুক্ত করুন।
চুক্তি প্রবলের প্রাথমিক রায়ের পর আদালতের নির্ধারিত ৩০ দিনের সময়সীমার মধ্যে অবশিষ্ট পণ ট্রেজারিতে জমা দিতে ভুলবেন না।
