বায়না চুক্তি প্রবল ও অবশিষ্ট টাকা জমাদানের বাধ্যবাধকতা: হাইকোর্টের রায়
বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের হাইকোর্ট বিভাগ বায়না চুক্তি প্রবলের মোকদ্দমা (Suit for Specific Performance of Contract), সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১ক(খ) ধারা অনুযায়ী আদালতে অবশিষ্ট মূল্য জমাদানের বাধ্যবাধকতা এবং দেওয়ানী কার্যবিধির ৭ আদেশ ১১(ঘ) বিধির অধীন আরজি খারিজের আইনি শর্তাবলি প্রসঙ্গে এক অত্যন্ত ভারসাম্যপূর্ণ ও প্রামাণ্য রায় প্রদান করেছেন। হাইকোর্ট বিভাগ আপিল বিভাগের ল্যান্ডমার্ক নজির আব্দুল কালাম বনাম মো: মহিউদ্দিন (৬৯ ডিএলআর (এডি) ২৩৯) এবং রুস্তম ঢালী বনাম সেকান্দার ঢালী (১৯৮৭ বিএলডি (এডি) ১৫১) উদ্ধৃত করে সিদ্ধান্ত দিয়েছেন যে, (১) সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ১৮৭৭-এর ২১ক(খ) ধারার বিধানটি প্রযোজ্য হয় কেবল তখনই যখন চুক্তির কোনো মূল্য বা অর্থ বকেয়া বা অপরিশোধিত থাকে; বাদী যদি আরজিতে সুনির্দিষ্টভাবে দাবি করে যে চুক্তির সমুদয় পণমূল্য সে বিভিন্ন তারিখে নগদ পরিশোধ করেছে এবং মামলা দায়েরের দিনে কোনো টাকা বকেয়া নেই, তবে আদালতে কোনো টাকা জমা না দিলেও মোকদ্দমা অচল হয় না; (২) বায়নাপত্রে ১ বছরের মধ্যে দলিলের শর্ত থাকলেও বিক্রেতা যদি পরবর্তীতে বিভিন্ন কিস্তিতে টাকা গ্রহণ করে রসিদ প্রদান করে, তবে পক্ষগণের আচরণের দ্বারা চুক্তির মেয়াদ অপ্রত্যক্ষভাবে বৃদ্ধি (Implied extension of contract) পায়; ফলে তামাদি আইনের ১১৩ অনুচ্ছেদের তামাদি গণনা শেষ রসিদ ও রেজিস্ট্রিতে অস্বীকৃতির তারিখ থেকে শুরু হবে; (৩) টাকা পরিশোধের সত্যতা এবং রসিদের বৈধতা একটি বিরোধপূর্ণ ঘটনার প্রশ্ন (Disputed question of fact), যা ট্রায়ালে সাক্ষ্য-জেরার মাধ্যমে নিষ্পত্তিযোগ্য; দেওয়ানী কার্যবিধির ৭ আদেশ ১১ বিধির সংক্ষিপ্ত প্রক্রিয়ায় আরজি খারিজ করে মামলা কবর দেওয়া সম্পূর্ণ বেআইনি; এবং (৪) অধস্তন আদালতদ্বয়ের আরজি খারিজের আবেদন নাকচের সিদ্ধান্ত আইনসম্মত হওয়ায় হাইকোর্টের রুল সরাসরি খারিজ (Rule Discharged) করা হলো।
মামলাটি কক্সবাজারের সিনিয়র সহকারী জজ আদালতে ২০১০ সালে গোলাম ফারুক খান কায়সার কর্তৃক চুক্তি প্রবলের দাবিতে দায়েরকৃত Other Suit No. 318 of 2010 থেকে উদ্ভূত।
মামলার মূল ঘটনা, পক্ষগণের চুক্তিভিত্তিক লেনদেন ও বিচারিক গতিপ্রকৃতি নিম্নরূপ:
- মূল মালিকানা ও ২০০১ সালের রেজিস্ট্রিকৃত বায়নাপত্র: নালিশী ভূমির মূল মালিক কৈলাশ চন্দ্র ভুইমালী ১৯৩৭ সালের রেজি: হেবা দলিল নং ১০৫০ মূলে তার দুই ভাতিজা কুমুদ চরণ ও অন্নদা চরণকে মোট .৮৩ একর জমি দান করেন। পরবর্তীতে কুমুদের ওয়ারিশ (১-৩ নং বিবাদী) এবং অন্নদা চরণের ওয়ারিশগণ (৪-৫ নং বিবাদী) উক্ত .৮৩ একর জমি বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে জাহাঙ্গীর কাশেম এবং বর্তমান বাদী গোলাম ফারুক খানের অনুকূলে ২০০১ সালের ২৪ ডিসেম্বর ৩,৫২৮ নম্বর নিবন্ধিত বায়নাপত্র (Registered Bainanama) সম্পাদন করেন। মোট মূল্য নির্ধারিত হয় ৪,৫০,০০০ টাকা; যার মধ্যে ৩,৮০,০০০ টাকা বায়না বাবদ নগদ পরিশোধ করে দখল হস্তান্তর করা হয়।
- সরকারি রেকর্ড সংশোধন ও কিস্তিতে বাকি টাকা গ্রহণ: বি.এস জরিপে জমিটি সরকারের খাস খতিয়ানে ভুলবশত অন্তর্ভুক্ত হওয়ায় চুক্তিপত্রের শর্তানুযায়ী বিবাদীগণ সরকারের বিরুদ্ধে দেওয়ানী মামলা (Other Suit No. 17 of 2004) করে ডিক্রি লাভ করেন এবং রেকর্ড সংশোধন মোকদ্দমার (Misc Case 23/2007) মাধ্যমে ৭৯১৫ নম্বর মিউটেশন খতিয়ান সৃজন করেন। এই মামলা পরিচালনার প্রয়োজনে বিবাদীগণ অবশিষ্ট ৭০,০০০ টাকার বিপরীতে বাদীর কাছ থেকে ২০০৩ সালের ১০ ডিসেম্বর ১০,০০০ টাকা, ২০০৩ সালের ৩১ অক্টোবর ৪০,০০০ টাকা, ২০০৭ সালের ১০ আগস্ট ৩,০০০ টাকা এবং ২০১০ সালের ৫ মে ২০,০০০ টাকা (মোট ৭৩,০০০ টাকা) বিভিন্ন তারিখে নগদ গ্রহণ করে ৪টি টাকা প্রাপ্তির রসিদ (Money Receipts) প্রদান করেন।
- একপক্ষের কবলা সম্পাদন ও বাদীর অংশ হস্তান্তরে অস্বীকৃতি: ২০১০ সালের ২৫ মে ৪ ও ৫ নম্বর বিবাদী বায়নাপত্রের অপর ক্রেতা জাহাঙ্গীর কাশেমের বরাবরে তাদের অর্ধেক অংশ অর্থাৎ .৪১½ একর জমি রেজি: কবলা নং ২৮২৮ মূলে হস্তান্তর করে দেন। কিন্তু অবশিষ্ট .৪১½ একর জমির মালিক ১-৩ নম্বর বিবাদীগণ বাদীর বরাবরে দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করে দিতে সম্পূর্ণ অস্বীকার করে।
- চুক্তি প্রবলের মোকদ্দমা ও ৭ আদেশ ১১ বিধির দরখাস্ত: বিবাদীদের অস্বীকৃতির মুখে বাদী ২০১০ সালের ৯ জুন কক্সবাজারের সিনিয়র সহকারী জজ আদালতে চুক্তি প্রবলের মোকদ্দমা Other Suit No. 318 of 2010 দায়ের করেন। ১-৩ নম্বর বিবাদীগণ লিখিত জবাব দাখিলের পর দেওয়ানী কার্যবিধির ৭ আদেশ ১১(ঘ) বিধির অধীন দরখাস্ত দিয়ে দাবি করেন যে— (ক) সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১ক(খ) ধারা অনুযায়ী বাদী বাকি টাকা আদালতে জমা দেননি, এবং (খ) চুক্তিটি ২০০১ সালের হওয়ায় তামাদি আইনের ১১৩ অনুচ্ছেদ মতে ৯ বছর পর মামলা তামাদিতে বারিত।
- সহকারী জজ ও জেলা জজ আদালত কর্তৃক দরখাস্ত খারিজ: কক্সবাজার সিনিয়র সহকারী জজ আদালত ২০১৩ সালের ২৮ মার্চ বিবাদীদের আরজি খারিজের আবেদন নামঞ্জুর করেন। উক্ত আদেশের বিরুদ্ধে বিবাদীগণ কক্সবাজার জেলা জজ আদালতে Civil Revision No. 17 of 2013 দায়ের করলে অতিরিক্ত জেলা জজ ২০১৯ সালের ৬ নভেম্বর রিভিশনটি খারিজ করে ট্রায়াল কোর্টের আদেশ বহাল রাখেন।
- হাইকোর্টে দেওয়ানী রিভিশন: অধস্তন আদালতদ্বয়ের এই আদেশের বিরুদ্ধে বিবাদী বিনোদ কুমার মালী ও অন্যান্যরা হাইকোর্ট বিভাগে দেওয়ানী কার্যবিধির ১১৫(৪) ধারায় Civil Revision No. 987 of 2020 দায়ের করেন এবং রুল নিশি লাভ করেন।
🛡️ দরখাস্তকারী বিবাদীর যুক্তি (Petitioners)
- ২১ক(খ) ধারার অলঙ্ঘনীয় শর্তভঙ্গ: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১ক(খ) ধারা অনুযায়ী চুক্তি প্রবলের মোকদ্দমা দায়েরের সময় বাকি টাকা আদালতে জমা দেওয়া বাধ্যতামূলক ছিল; বাদী তা জমা না দেওয়ায় আরজি বাতিলযোগ্য।
- ৯ বছর পর মামলা ও তামাদির বাধা: ২০০১ সালের বায়নাপত্রে ১ বছরের মধ্যে দলিলের শর্ত ছিল; ২০০২ সালে মেয়াদ শেষ হওয়ার পর ২০১০ সালে দীর্ঘ ৯ বছর পর মামলা তামাদি আইনের ১১৩ অনুচ্ছেদে বারিত।
- চুক্তি আইন ও আপিল বিভাগের নজির: চুক্তি আইনের ৩৯ ধারা এবং আপিল বিভাগের ৫৩ ডিএলআর (এডি) ১২ ও ৭২ ডিএলআর (এডি) ২২২ নজির অনুযায়ী আইনগত বাধার কারণে মামলা প্রারম্ভেই বাতিল করা উচিত ছিল।
🏛️ প্রতিপক্ষ বাদিপক্ষের যুক্তি (Opposite Party)
- কোনো টাকা বকেয়া নেই (৬৯ ডিএলআর এডি ২৩৯): আরজির ১৬ অনুচ্ছেদে স্পষ্ট উল্লেখ আছে যে সমস্ত টাকা রসিদ দিয়ে পরিশোধিত হয়েছে; কোনো বকেয়া না থাকলে ২১ক(খ) ধারায় টাকা জমার বাধ্যবাধকতা থাকে না।
- টাকা গ্রহণ ও রসিদে চুক্তির মেয়াদ বৃদ্ধি: ২০১০ সালের মে মাস পর্যন্ত বিবাদীগণ কিস্তির টাকা নিয়ে রসিদ দিয়েছে; আপিল বিভাগের ১৯৮৭ বিএলডি (এডি) ১৫১ নজির অনুযায়ী এতে চুক্তির মেয়াদ বৃদ্ধি পেয়েছে এবং মামলা তামাদিমুক্ত।
- ঘটনার বিরোধ ট্রায়ালে প্রমাণের বিষয়: টাকা পরিশোধ হয়েছে কিনা বা রসিদ সত্য কিনা তা প্রমাণের বিষয়; ৭ আদেশ ১১ বিধিতে আরজি খারিজের বিষয় নয়।
বায়না চুক্তির মামলায় আদালতে টাকা জমার আবশ্যকতা বিষয়ে আপিল বিভাগের সিদ্ধান্ত পর্যালোচনা করা আবশ্যক:
সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১ক(খ) ধারা (Section 21A(b) Specific Relief Act):
“21A. …no contract for sale of any immoveable property can be specifically enforced unless- … (b) the balance amount of consideration of the contract is deposited in the Court at the time of filing the suit for specific performance of contract.”
আপিল বিভাগের ব্যাখ্যা (৬৯ ডিএলআর (এডি) ২৩৯): আপিল বিভাগ পরিষ্কারভাবে প্রতিষ্ঠিত করেছেন— “When the plaintiff asserted that he paid the balance amount of the consideration of the contract and that there was no outstanding on the date when the suit was filed, there was no requirement of depositing the balance amount of consideration of the contract to file a suit for specific performance of contract.” অর্থাৎ বাদি যখন দাবি করে সম্পূর্ণ পণমূল্য পরিশোধিত এবং কোনো বকেয়া নেই, তখন ২১ক(খ) ধারার বিধান আরজি খারিজের কারণ হতে পারে না।
মাননীয় বিচারপতি মোঃ রিয়াজ উদ্দিন খান নথিপত্র এবং আপিল বিভাগের সুপ্রতিষ্ঠিত সিদ্ধান্তসমূহ পরীক্ষা করে নিম্নোক্ত পর্যবেক্ষণ প্রদান করেন:
ক. টাকা পরিশোধের দাবির কারণে ২১ক(খ) ধারার বাধা নেই:
হাইকোর্ট লক্ষ্য করেন যে আরজির ১৬ নম্বর অনুচ্ছেদে বাদি সুনির্দিষ্টভাবে তারিখ ও টাকার পরিমাণ উল্লেখ করে দেখিয়েছেন যে অবশিষ্ট ৭০,০০০ টাকার বিপরীতে চার কিস্তিতে মোট ৭৩,০০০ টাকা পরিশোধ করে রসিদ নেওয়া হয়েছে। সুতরাং আরজি অনুসারে মামলা দায়েরকালে কোনো বকেয়া অবশিষ্ট ছিল না। ফলে আপিল বিভাগের ৬৯ ডিএলআর (এডি) ২৩৯ নজির অনুযায়ী টাকা জমা না দেওয়ায় মামলা বারিত হওয়ার যুক্তি সম্পূর্ণ ভিত্তিহীন।
খ. কিস্তির টাকা ও রসিদ দ্বারা চুক্তির মেয়াদ বৃদ্ধি (Extension of Time):
বিবাদীগণ ২০১০ সালের ৫ মে পর্যন্ত কিস্তির টাকা গ্রহণ করেছেন। আপিল বিভাগের ১৯৮৭ বিএলডি (এডি) ১৫১ মামলার সিদ্ধান্ত অনুযায়ী— বায়নাপত্রের মেয়াদের পর পক্ষগণ যদি টাকা আদান-প্রদান অব্যাহত রাখে, তবে তা চুক্তির মেয়াদের অপ্রত্যক্ষ সম্প্রসারণ হিসেবে গণ্য হয়। বাদি ২০১০ সালের জুন মাসে মামলা দায়ের করায় আরজি পর্যালোচনায় মামলাটি তামাদিতে বারিত বলা যায় না।
গ. ৭ আদেশ ১১ বিধিতে ঘটনার বিরোধ নিষ্পত্তি নিষিদ্ধ:
বাদি প্রকৃতপক্ষে টাকা পরিশোধ করেছে কিনা, রসিদগুলো সঠিক কিনা কিংবা চুক্তি আইন অনুযায়ী চুক্তি বাতিল হয়েছিল কিনা—এগুলো তীব্র বিরোধপূর্ণ তথ্যের প্রশ্ন (Highly disputed questions of fact)। সাক্ষ্য-প্রমাণ ছাড়া রিভিশনাল সংক্ষিপ্ত শুনানিতে ৭ আদেশ ১১ বিধির আওতায় এই জটিল তথ্য নির্ধারণ করা অসম্ভব। বাদিকে কাঠগড়ায় তা প্রমাণের সুযোগ দিতে হবে এবং বিবাদী তাকে জেরা করতে পারবে।
- রুল খারিজ (Rule Discharged): বিবাদী-দরখাস্তকারীদের দেওয়ানী রিভিশন মোকদ্দমার রুলটি গুণাগুণহীন হওয়ায় সরাসরি খারিজ করা হলো।
- অধস্তন উভয় আদালতের আদেশ বহাল: কক্সবাজারের অতিরিক্ত জেলা জজ আদালতের ০৬.১১.২০১৯ তারিখের রায় এবং সিনিয়র সহকারী জজ আদালতের ২৮.০৩.২০১৩ তারিখের আরজি খারিজের আবেদন নামঞ্জুর সংক্রান্ত আদেশ বহাল রাখা হলো।
- স্থগিতাদেশ প্রত্যাহার: হাইকোর্ট কর্তৃক ইতিপূর্বে জারিকৃত সমস্ত স্থগিতাদেশ প্রত্যাহার ও বাতিল করা হলো।
- ২০১০ সালের মামলা দ্রুত নিষ্পত্তির নির্দেশ: বিচারিক আদালতকে মনে রাখতে হবে মামলাটি ২০১০ সালের; সুতরাং অগ্রাধিকার ভিত্তিতে দ্রুততম সময়ে মূল মামলার বিচার নিষ্পত্তি করতে নির্দেশ দেওয়া হলো।
এই রায়ের প্রধান আইনি মূলনীতিসমূহ:
- টাকা জমার বাধ্যবাধকতার ক্ষেত্র: সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ২১ক(খ) ধারা কেবল বকেয়া টাকার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য; পূর্ণ পরিশোধের দাবি থাকলে আদালতে কোনো টাকা জমা দিতে হয় না (৬৯ ডিএলআর (এডি) ২৩৯)।
- চুক্তির মেয়াদ বৃদ্ধি: মেয়াদের পরেও বিক্রেতা টাকা গ্রহণ করে রসিদ দিলে চুক্তির মেয়াদ বর্ধিত হয় এবং চুক্তি প্রবলের তামাদি শেষ লেনদেন ও অস্বীকৃতি থেকে গণনা হয় (১৯৮৭ বিএলডি (এডি) ১৫১)।
- ৭ আদেশ ১১ বিধির প্রয়োগসীমা: তথ্যগত বিরোধ বা রসিদের সত্যতা ৭ আদেশ ১১ বিধিতে বিচার্য নয়; সাক্ষ্যগ্রহণ ছাড়া প্রাথমিক স্তরে আরজি বাতিল করা বেআইনি।
- প্রমাণভারের বণ্টন: আরজিতে উল্লিখিত প্রতিটি তথ্য ও রসিদ প্রমাণ করার আইনি দায়িত্ব বাদীর; বিবাদী তাকে কাঠগড়ায় জেরা করার সুযোগ পাবে।
বায়না মামলার আরজিতে প্রতিটি কিস্তির তারিখ ও টাকার অংক সুনির্দিষ্টভাবে তুলে ধরে বলুন কোনো টাকা বকেয়া নেই; এতে ২১ক(খ) ধারার টাকা জমার আপত্তি নস্যাৎ হয়।
বিপক্ষ যদি টাকা জমা না দেওয়ার অজুহাতে আরজি বাতিলের পিটিশন দেয়, তবে তাৎক্ষণিকভাবে এই ল্যান্ডমার্ক নজির দেখিয়ে দরখাস্ত খারিজ করান।
চুক্তির সময়সীমা পার হয়ে গেলেও বিক্রেতার স্বাক্ষরিত পরবর্তী যেকোনো টাকা প্রাপ্তির রসিদ আদালতে দাখিল করে তামাদি আইনের সীমা সুরক্ষা করুন।
আদালতের দৃষ্টি আকর্ষণ করুন যে আরজি খারিজের শুনানিতে বিবাদীর লিখিত জবাব বা দাবি দেখা চলবে না; শুধু আরজির বক্তব্য সত্য ধরে আইনগত বাধা আছে কিনা দেখতে হবে।
বিবাদী যদি টাকা নেওয়ার রসিদ ভুয়া বলে দাবি করে, তবে মূল ট্রায়ালে সাক্ষ্য আইনের ৪৫ ধারায় হস্তাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষর পরীক্ষার আবেদন করুন।
| মামলার শিরোনাম ও নম্বর | দেওয়ানী রিভিশন নং ৯৮৭ / ২০২০ (Civil Revision No. 987 of 2020) |
| উচ্চ আদালত ও বেঞ্চ | বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্ট, হাইকোর্ট বিভাগ (একক বেঞ্চ: মাননীয় বিচারপতি মোঃ রিয়াজ উদ্দিন খান) |
| পক্ষসমূহ | বিনোদ কুমার মালী ও অন্যান্য (বিবাদী-দরখাস্তকারীগণ) বনাম গোলাম ফারুক খান কায়সার (বাদী-প্রতিপক্ষ) |
| বিজ্ঞ আইনজীবীবৃন্দ | দরখাস্তকারী পক্ষে: জনাব দুলাল চন্দ্র মল্লিক, অ্যাডভোকেট | ১ নম্বর প্রতিপক্ষ পক্ষে: জনাব মো: আব্দুল মান্নান ভূঁইয়া, অ্যাডভোকেট |
| অধস্তন আদালতের মামলা ও আদেশ | অতিরিক্ত জেলা জজ আদালত, কক্সবাজার (দেওয়ানী রিভিশন নং ১৭/২০১৩, রায়: ০৬.১১.২০১৯) বহাল রেখে সিনিয়র সহকারী জজ আদালত, কক্সবাজার (আদার স্যুট নং ৩১৮/২০১০, আদেশ: ২৮.০৩.২০১৩; ৭ আদেশ ১১ বিধিতে আরজি খারিজের আবেদন নামঞ্জুর) |
| শুনানি ও রায় ঘোষণার তারিখ | রায় ঘোষণার তারিখ: ১১ জুন ২০২৬ (আপলোড: ২৩ আগস্ট ২০২৬) |
| আইনি বিষয়বস্তু ও মূল ধারা | সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ১৮৭৭-এর ২১ক(খ) ধারা; দেওয়ানী কার্যবিধির ৭ আদেশ ১১(ঘ) বিধি ও ১১৫(৪) ধারা; চুক্তি আইন ১৮৭২-এর ৩৯ ধারা; তামাদি আইন ১৯০৮-এর ১১৩ অনুচ্ছেদ; চুক্তির মেয়াদ বৃদ্ধি ও টাকা প্রাপ্তির রসিদ (Money Receipts) |
| অফিসিয়াল রায় ও পিডিএফ লিংক |
📥 সুপ্রিম কোর্ট অফিসিয়াল PDF ডাউনলোড 🌐 সুপ্রিম কোর্ট পোর্টাল |
